上海小户型二手房走俏 部分区域上涨5%-10%

　　当市场预期房价正在松动的时候，上海总价较低的小户型二手房源变得较为抢手，部分区域的小户型二手房价格逆市走高。看到小户型销售情况较好，部分区域也现了房东盲目提价的行为。

　　分析师指出，小户型二手房走热与供求有直接关系，小户型房源成交增多的同时，部分区域挂牌量下降了二至三成，从而导致了供求紧张。但是，小户型价格上涨只是局部区域的特定现象，并不代表今年二手房价会走高。

　　小户型逆市走高

　　在上海一家广告传媒公司工作的徐女士，向记者讲述了她购买小户型二手房的经历。

　　“我看新闻说房价在松动，却没想到现在小户型二手房还是比较抢手。5月中旬的时候，我看了五角场国定路上的一套37平方米的一居室户型，价格约86万。我是在上午去看的，本来还在想第二天和房东砍砍价，能不能把价格降一点。可没想到第二天中介公司就告诉我说，他下午带了个客户看完房后，晚上就下了订金，第二天就和房东签了合同。中介说那套房子最后是以88万的价格卖出去的。”徐女士告诉记者，之后她看了两套房子都遇到类似情况。为了能买下该区域的小户型房子，徐女士6月初在看中一套30多平方米总价76万的房子后，当场即表示购买。在当天下午向中介付了订金后，徐女士与房东签订了房屋买卖合同。

　　当市场正预期房价松动的时候，上海总价较低的小户型二手房源却变得抢手，部分区域的小户型二手房价格更是逆市走高。

　　21世纪不动产6月22日发布的监测报告显示，在对旗下300余家门店抽样调查后发现，杨浦五角场、浦东周康、金杨、宝山淞南、徐汇长桥等区域中低价位的小户型二手房价格普遍出现5%-10%之间的涨幅。

　　据了解，2010年4月末，杨浦区控江板块内的鞍山新村，30-100平米之间的大中小户型房源均价一般在2万-2.1万元/平方米之间；但目前该区域小户型房源的价格已经上涨至2.55万元/平方米左右，涨幅在20%以上。

　　“现在二手房的房价并没有像一些人说的那样出现下跌。实际上，位于内外环之间，靠近轨道交通、商业和生活配套都比较成熟的小户型房源都卖得很不错。”上海二手房指数办公室分析师陆备告诉记者，徐汇、宝山、杨浦区等一些商业和交通都相当成熟区域的小户型二手房都出现了小幅上扬的现象。伴随着成交量的小幅回升，部分区域房东盲目提价的行为也开始涌现。

　　小户型供应减少二至三成

　　二手房之所以逆市热卖，分析师指出，这主要是因为供求关系紧张造成的。

　　“小户型房源成交增多的同时，其供求紧张度却日益增高。在杨浦鞍山板块，5月以来面积在50平方米以下的小户型房源挂牌量，较年初时已减少20%-30%；而在浦东金杨板块，面积在70平方米以下的小户型房源，更是持续数月一房难求。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。

　　为何买房人要来购买房源较紧张的小户型房子呢？

　　位于平凉路的一家房产中介公司的工作人员告诉记者，这主要与买房者的购买实力和工作习惯有关。“小户型的房子总价多数可以控制在100万左右，甚至更少一些。而现在的新房虽然价格在松动，可100多平方米的面积，总价至少要170万以上了。而现在买房的多数是首次置业者，很难承担这么高的房价，所以会选择小户型二手房。”这位中介人员说。

　　而陆备指出，购房者买小户型二手房源，也有生活设施配套齐全的缘故。“虽然郊区的房子比较便宜，但值得注意的是，现在热卖的小户型二手房都有一定的特点：靠近地铁，商业齐全，距离几个商业区较近，交通都非常便利。对上班一族来说，虽然新房很有吸引力，但他们更看中是否能节约上班的时间，周边的生活设施是否完善。”

　　黄河滔告诉记者，今年前5个月，上海全市二手房成交面积在70平方米以下的小户型累计成交同比提升了13.3%；而70平方米以下的二手房成交量，则占到了整个二手房成交套数的49.9%。

　　不过，信义房产分析师朱平平告诉记者，小户型价格上涨只是局部区域的特定现象，并不代表今年二手房价会走高。

　　“现在既没有什么特别的利好，也没有什么大利空。小户型房源卖得好并跳价的案例，在整个市场中所占的比例还是有限的。我们5月份通过电话访问了1000多组客户，其中跳价的只有5个，愿意降价的有20多个，而绝大部分的房东表示房价不变。如果不出新的政策，这种交易平淡的走势会持续到年底。而在下半年，二手房价格可能真的会全面松动，因为一些想把手中的房子卖掉，置换买新房的房东则可能会在价格上有所让步。”朱平平说。

　　链接大户型二手房源价格松动

　　在小户型房源逆市走高的时候，上海郊区二手房价格因新房价格的倒逼开始松动。

　　据中原地产信息，赵巷青浦、浦东周康等一手项目较多的区域，近期因周边一手楼盘的折扣促销活动，使得周边二手房出现松动。

　　“房东过去强硬的守价态度得以软化，议价空间由之前的4%直升至10%，议价空间的加大与周边一手楼盘众多的优惠折扣活动息息相关。”中原地产赵巷分行经理何礼金介绍，现在一手房的带看比重约占60%，而二手房的带看比重只有约40%。由于购房者的目光被吸引到了一手房市场上，这在很大程度上也影响着区域内的二手房房东的心态，使得过去坚挺的价格开始松动。

　　多轮的楼市调控、频繁加息及信贷紧缩，已经使房地产开发企业的资金链趋于紧张，不少房企面临资金回笼压力。而在开发商改变销售策略开始降价的时候，无疑给二手房房东带来了压力。

　　“未来大户型二手房的走势要看新房市场，因为市场上根本就不缺大户型的房源，而现在需求则是有限的。”一家房产中介公司的人员表示，下半年大户型房子的价格不容乐观，因为不仅是二手房之间在抢客户资源，实际上大户型的二手房还要和新房抢客户。

　　而随着未来有越来越多的新楼盘加入到优惠行列，大规模的打折促销或在第三季度上演。届时，二手房的价格可能也会随之出现缓慢下行的现象，议价空间也有望进一步扩大。