青岛房地产开发商资金链告急 中小公司难过

　　“刚才被董事长劈头盖脸地骂了一顿……”在一家房地产企业负责市场营销的赵强(化名)叹了一口气，开始接受记者的采访。“对房地产企业而言，资金链就是生命线啊。”赵强说。随着银行紧缩银根，2007年 、2008年调控造成的开发商资金链紧张的境况再次出现，他刚才被骂也是因为公司不再“不差钱”。“与上次不同，这次寒意更浓。”岛城一房地产老总似乎更为公司未来担忧：从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5% ，再创新高。“和三年前不同，这次的资金链情况更为严峻！因为这才刚开始，房企更遭遇着漫长的"冰川期"……”

　　现状

　　岛城开发商引5亿外援资金自救

　　近日，青岛一家开发商的公告给平静的楼市扔进一颗炸弹。事情是这样的：上实发展6月14日晚间发布公告称，根据公司投资策略的调整及项目开发需要，董事会同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资。

　　根据增资方案，西藏汇福公司将以共计现金约11.83亿元人民币认购本次增资，其中5亿元人民币进入瑞欧公司注册资本，持有瑞欧公司50% 股权，其余6.83亿元人民币计入瑞欧公司资本公积。公告又称，上实城发本次不出资。目前上实城发持有瑞欧公司100% ，增资后持有瑞欧公司50%股权。增资后，瑞欧公司注册资本由5亿元人民币增加至10亿元人民币。

　　值得注意的是，瑞欧公司是位于青岛市黄岛区的唐岛湾项目而成立的一家房地产开发公司。唐岛湾项目位于青岛市黄岛区东南，滨海公路以南，唐岛湾东岸。总占地面积335790平方米，项目地上总建筑面积约为43万平方米，容积率为1.28。建筑类型主要有住宅、商业、酒店式公寓、酒店及游艇码头。项目目前已开始一期工程建设。

　　“早在2007年末，上实唐岛湾项目已经奠基，直到2009年10月份，项目蛰伏近两年后才开始动工。”记者了解到，2011年4月5日，唐岛湾游艇会项目招标工作启动，项目从奠基到项目招标已经耗费了将近4年时间。

　　调查

　　开发商嘴硬，自称算充足

　　“资金还算是充足吧。”谈到面临资金紧张时，一位房企负责人目光闪烁，在采访中不少房企的负责人回答比较模糊，虽然很多房企并没有正面承认，但目前缺血已经是一个公开的秘密，大家都面临这个问题，但谁也不肯说，只是在背后默默想办法使劲。随着房产调控新政的步步紧逼，以及央行年内第六次上调存款准备金率，至此，大型金融机构的存款准备金率升至21.50% 的历史高位。“在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，一向不差钱的房地产企业逐渐感受到了阵阵寒意，而开发商原本就绷紧的资金链条变得更加紧张，如今大家都在想办法融资过关。

　　这点从一些数据上就可以反映出来，近日记者查阅了用益信托最新统计数据，5月份房地产集合类信托发行84支，占同期集合类信托产品发售数比30.88%，较四月份略有上升。发行规模290.87亿元，高于四月份248.9亿元。要知道，关于房地产集合类信托产品，银监会有非常严格的审核约束，办理起来相当困难，否则房地产信托将呈现喷薄态势。而最能说明问题的是，有媒体报道，数据显示去年10月前，地产信托最低年化收益率在6%，今年以来为吸引资金进入，最低收益率普遍接近10%。甚至有专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%。如果不是资金紧张，房企为何不计成本进行融资？房地产开发商的资金链已经十分紧张。从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。

　　难受

　　中小开发商的日子最不好过

　　“我这半个月没干别的，到处打电话、开会、赴饭局筹集资金，在这种情况下，我们中小房地产公司只能自己救自己了。”一家小型地产开发商的负责人语气中透露着无奈，上个月楼盘的手续都下来了，但是从银行申请的贷款却迟迟没有放下来，没有办法，我们只能想别的渠道去融资，这几天通过朋友介绍了几个有闲钱投资的主儿，因为他们要求的投资回报率太高，最后都没有谈拢，再这样下去只能接受他们的要求。而就在近期，这位小开发商面临“差钱”的窘境在岛城的中小型开发商中经常上演。

　　大风大浪中小船最容易翻覆，而其中受影响最大的就是中小型的的房地产公司 ，另一位房地产开发商的负责人向记者透露，得不到银行的资金支持，央企贷款肯定没问题，利息也比较低。中海、中建等上市公司 ，股市的资金多到花不完，剩下的这些房地产公司日子就比较难过了，据了解，在青岛这种非央企非上市公司的小房地产公司占到了70%，“缺钱就是普遍的问题，现在很多房地产项目都这样 ，所有的手续都合法、合格，但是就是没钱了。”

　　当然，对于资金紧张的问题，多数房企特别是上市房企是否认的，不止一家上市房企有关负责人在公开场合说过。因为对今年的市场走势早有预料，收紧钱袋子，缩减开支，放缓拿地速度，所以资金方面并没有遇到太多问题。而从另一方面来看，不少上市房企因为早早布局二三线城市，避开了限购最直接的冲击，因此今年的销售业绩不错。从房企公布的5月销售数据来看，出现大幅增长的房企还比较普遍。销售回笼资金较多，也是房企认为资金链没问题的支撑动力之一。

　　原因

　　调控下房子难卖，资金来源受限

　　1月～5月，某知名大鳄公司在青岛共计5个项目在售，销售套数844套，前5个月销售金额6.93亿元，仅达到去年全年的17%左右；其他大鳄的销售情况也很惨淡，另外一家大鳄在青岛共有3个项目在售，销售套数438套，前5个月销售金额5.63亿元；主要在李沧区开发项目的某大鳄公司共有2个项目在售，销售套数533套，前5个月销售金额5.04亿元；四方的某大鳄地产青岛公司共有2个项目在售，销售套数285套，销售金额3.02亿元。

　　去年一年是大鳄疯狂的一年。数据显示，去年万科(青岛)销售金额41.27亿元，中海地产(青岛)销售金额17.99亿元，保利地产(青岛)销售金额27亿元。楼市调控下，大鳄房子不好销售，相比之下普通开发商的日子就更不好过了。调控四个月以来，青岛最衰的楼盘仅仅卖出去了四套房子，单月挂零的楼盘比比皆是。房子销售不好，开发商资金来源就受到限制了。直接体现便是不敢放肆拿地了。

　　根据中国指数研究院统计数据，1月到5月青岛各类土地成交113宗，成交总金额为129.71亿元。其中住宅用地仅成交27宗，总成交额为80.69亿。商业办公用地成交26宗，总成交额41.65亿元。工业用地成交量最多，成交57宗，总成交额6.89亿元。公建及市政用地成交3宗，总成交额4723万元。而在2010年同期，青岛各类土地总成交125宗，成交总额174.03亿元。其中住宅用地成交38宗，成交总额达到154.75亿元。商业办公用地成交17宗，成交总额达11.7亿元。工业用地成交70宗，成交总额达7.58亿元。今年土地成交总额缩水25%，住宅用地成交额同比缩水约47% 。

　　贷款额度比去年缩两三成想从银行拿钱非常困难

　　存准率一紧，钱袋子就缩

　　某开发商说，“存准率每紧一下，我们的钱袋子就缩一下，预计今年相对去年，开发类贷款规模最低减少了两三成。”近年来，贷款利率和存准率的不断上调，犹如扼住了银行开发贷的喉咙，房地产企业资金压力剧增。在银行与企业“钱袋”双双收紧的背景下，“紧缩”就成了当前的主旋律，从事银行贷款工作多年的刘先生分析说，目前银行的压力也很大，其中四大国有银行通过贷款限制和门槛的提高，已经基本停止了开发类贷款，而商业银行“有心无力”，就算想贷款但钱不多，而且因为房地产目前的未来形式还比较模糊，出于对资金的安全考虑，除了央企和重点的3A 甚至4A 企业，对于大部分中小型企业，很多银行的态度还是避之唯恐不及。

　　“我太有体会了 ，现在跟银行简直是在斗智斗勇，”一位刚刚做过贷款的开发商说，“我们开发商向银行贷款有三种情况，第一种要十个亿，只给你二个亿，这还是给你面子；第二种，排队等一个指标，当然日期谁也说不准；第三，我给你八个亿，但是需要留下20% 买我的基金，或者让银行给你理财，从银行手里拿到钱非常困难。”

　　具体看来，在流动性趋紧的背景下，银行信贷规模将在较长一段时间内保持压缩，这也意味着银行的借款门槛以及成本再度提高。而除了少数具优质背景的大型房地产企业以及经营水平高、管理规范的优质企业外，中小房企从银行获得贷款的可能性甚小。

　　抛售房子解渴

　　很多人都还记得，就在2007年，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态。在2008年的时候，城阳曾经发生过这样的“笑话”，一家房企的账户内只剩下10万元，资金链条断裂，企业完全停止运转，无奈之下，只能抛售手中的房子，原来4000多一平米，2000多就卖，原因之一就是，储备四五百亩土地，搞了三个楼盘，结果碰到经济危机房子卖不动，导致资金断裂。

　　一位业内人士透露，像这家开发商一样，不少房地产企业都迫不及待，甚至不计后果地占地，拼命地盖楼。目前来说，由于房地产企业大多量力而行，给自己留了一定的后路，所以暂时不会出现那么严重的情况，上调存准率后，变相增加了开发商的成本。“缺血只是刚刚开始。”随着时间的推迟 ，政策的效果也会越来越严重。预计，11月份开始将会达到白热化的阶段。

　　银行贷款越来越难

　　“房地产开发这行本来就是个高收入、高负债的行业，盈利的模式就是通过预售房子回笼30%的资金，银行再贷给你70% ，来保证整个资金链的畅通。”但是目前，银行贷款越来越难，而房屋销售处在滑坡显现的阶段，以前一天能销售100套，现在因为限购，可能 10天也销售这么多。业内人士说，而且每到年底，都是银行清账的时候，到时候什么工程款、银行贷款之类的很多债主都会出现，今年尤其严重，出现了“债主要钱急，欠钱没钱还的阶段。”这就导致了血液流通不畅。

　　应对办法

　　不降价，搞优惠吸引购房者

　　面对资金链压力，岛城开发商的反应惊人一致：不降价。宁可不要成交量，也不大幅降价。国家统计局的最新数据反映出了这一策略。根据国家统计局发布的5月份房地产运行数据，新房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月份缩小的城市有27个。二手房方面，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有29个。5月份，同比涨幅在5% 以内的城市有49个，比4月份增加了6个。

　　青岛方面，5月青岛新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨0.3%。也就是说，上个月青岛房价仍在上涨。

　　虽然不降价，但也有很多开发商选择了搞优惠吸引购房者。开盘当天买房可享受每平方米200元的优惠；认筹可享受2万元抵5万元优惠，按时签约再优惠1万元，总优惠额度达到4万元。6月底之前签约并全额付款可享受9.6折优惠，贷款可享受9.8折优惠。全款9.4折，按揭贷款9.7折。

　　“只靠等待银行授信已经很难发展下去了。”为了解决持续的缺血问题，很多大中型企业开始蜕变寻找发展蜕变的突破口，在融资渠道上也日渐体现出多方筹谋、各显神通的特点。近期，青建集团股份公司就与恒丰银行发行了短期融资券，金额2.5亿元，期限一年。也成为山东省首家发行短期融资券的建筑企业。

　　短期融资券是企业筹措短期资金的直接融资方式，属于债券市场融资，该市场的主要交易商为商业银行及证券商等金融机构，有着审批严、额度大、成本低的特点。“今年以来，通货膨胀风险上升，国家加强宏观调控，两次上调利率，存款准备金率更是达到创纪录的20.5% ，企业使用资金成本明显上升，在这种情况下，仅靠传统的银行授信业务难以满足企业发展要求。为此，青建集团股份公司积极创新融资渠道。”青建集团的负责人表示，此次短期融资券成功发行，为该集团拓宽了筹资渠道，扩大了直接融资的比例，对企业增加资金来源，改善财务状况，有着重要意义。这不仅实现了青建集团股份公司在银行间交易商协会的备案准入，巩固了公司在行业内的竞争优势；同时，为后续融资业务的开展奠定了基础，提高公司应对国家信贷政策宏观调控风险的能力。

　　谋求发展

　　大鳄引来“外援”苦撑

　　面对这样的情况，房产企业该如何发展呢？就像青建一样，很多房地产企业都不再依赖之前单一的融资渠道，实行多元化的融资渠道。

　　上实发展自称，根据公司投资策略的调整及项目开发需要，董事会同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资。仔细分析一下，此事本质上还是开发商为开发项目引进合作伙伴。这样以来既可以减轻资金压力，还能顺利开发项目，一举两得。

　　实际上青岛还有很多类似的项目。位于香港中路的某知名综合体，在开发初期也是遇到了资金链问题，需要前期投入的资金太多。于是开发商选择引“外援”，一起开发项目。当然，合伙开发项目也有缺陷，一旦发生经济纠纷，很难解决。今年年初，青岛楼市便曾出现这样的事情。同一项目两家开发单位因为楼盘开盘的问题产生分歧，甚至对簿公堂，目前该楼盘仍没有开盘。