急降价！ 挤出效应不敌政策猛

　　楼市在限购、限贷及限价这“三座大山”的重压之下，不同的城市及区域的市场分化开始渐趋明显。政策压力之下，一线城市的挤出效应让武汉等二三线城市获益，开发商重心转移，市场观望气氛浓郁，直指房价拐点。
　　

　　武汉受益“挤出效应”

　　近年来，愈发频繁的楼市调控让不同城市及区域的市场分化渐趋明显，限购、限价、限贷的组合拳效应继续发威。纵观全国楼市现状，一线城市的发展，陷入了近乎疯狂的两极分化。前几日，京城某号称30万元/㎡的最贵楼盘横空出世，而上海、广州及杭州等一线的房价涨幅依旧惊人。

　　在政策的重压之下，开发商加快布局二三线城市， “转舵”使这些城市的房价又成为众矢之的，涨或跌都有着各方声音的支持。但不可否认的事实是，在许多大型房企带领下楼市的重心已正式偏移至二三线城市，而武汉更是这些二三线城市中的佼佼者。

　　“走在光谷随处都可以看到万科　各个项目的广告，并且相当密集，这与万科在武汉的充裕开发费用分不开”，易居代理的一位策划对记者说到，“据说万科在武汉的开发费用居全国各大城市首位，这充分说明万科看好武汉的发展潜力。”

　　而万达集团董事长王健林在介绍下半年重点——东沙万达项目时也指出，武汉的地缘优势、经济快速发展势头、招商引资的诚意和良好的软环境都让这个项目前景十分看好，当然这一切都是在看好这座城市的前提之下。

　　在多年楼市挤出效应背景下，武汉已成为最大收益者，而最尴尬的房价，遭遇密集调控的市场，在持续几年的疯长之后是否能终于迎来拐点的曙光?

　　真跌假摔 疑云重重

　　按理说，二三线城市中的佼佼者——武汉已经成为全国开发商眼中的“香饽饽”，房价应该不存在所谓的拐点，但在历经了2010年年末的疯狂及2011年开局的低迷之后，众多开发商似乎终于扛不住了。

　　“抱歉光谷，拉低你房价1000元”，这是在上周引起热烈讨论的万科红郡项目广告语，随即各片区都有楼盘采取这种开盘价低于片区价的营销方式开始“拼价”。在上周末亿房觅房团光谷线中，不少网友对这种房价低于片区价的楼盘表示出相当的好感。

　　“我说房价肯定会降的吧，你看现在大开发商都降价了，相比光谷这块其他的房子，我当然优先考虑降价的。”觅房团光谷线中的刚需王女士如是说。

　　但仍有人怀疑开发商又玩起了假摔，“的确有部分开发商大张旗鼓地降价了，但不少想借这趟东风的开发商依然在以蝇头小利忽悠购房者，因此诚心想在此时置业的购房者切忌要识别。”

　　房价看跌 快销为王

　　

　　
　　无论真跌假摔，仍有很多人对开发商降价的动机感到疑惑，其实，自今年三、四月起，地产界就一直充斥着各种开发商资金链短缺的传闻，随着时间的推移及开发商近期的各种小动作都似乎在暗示这一传闻的真实。

　　某地产研究专家指出，开发商资金链从今年二季度起，就进入预警状态，“正因为融资受阻遭遇政策紧逼，过去的‘利益最大化’营销模式正在逐渐被‘销售为王’所取代。”

　　对于为何资金链会遭遇如此尴尬的局面，许多开发商都不愿多提，只是间接表示，过去只需拿块地就能赚得“盆满钵溢”的好时代早已一去不复返。甚至难以筹备到资金，将手上的地块转卖或以其他名义融资“傍大款”的情况都真实存在。

　　大型开发商为完成季度、年度的销售额，而小开发商也面临被淘汰出局的尴尬局面，急吐货成了唯一出路。为快速有效地让市场回暖，看跌房价也成了不少开发商的共识，只是如何“不动声色”地下调价格颇费思量。

　　“不仅要冲销量，‘日光盘’是我们现期的目标”，武汉易居的一位销售人员对目前负责即将开盘的某项目信心满满，“价格战是冲破市场观望的唯一出路，而低价好盘别说一天，往往几小时都能哄抢一空，这才算达到真正意义上的快销，也才对得起低头的房价。”

　　博弈，从未停止

　　

　　
　　销售为王释放出的降价讯号已百分百传达至购房者，上周末亿房觅房团汉口、光谷、汉南三条线均爆满，参与本次看房的购房者则为“清一色”的纯刚需。

　　汉南线碧桂园售楼中心内，聚集了多数沌口及汉口打工的刚需，他们多急于购买婚房。“现在买房压力真的大，不仅要看楼盘房价能不能承受，房贷上浮，首付提高都让我们一再迟疑，但现在不出手又不知道以后会不会继续涨。”张先生和妻子面对武汉碧桂园4千不到的均价很心动，但又对买房后的压力不慎恐惧。

　　由于武汉各片区楼盘都传出降价的风声，尽管数据显示房价依然是上涨状态，但细心比较不难发现，近几周房价的涨幅已在微弱减缓。

　　根 据亿房网研究中心数据显示，5月第三周楼市价格涨幅为0.23%，5月第四周楼市价格涨幅为0.10%，而6月第一周楼市涨幅仅为0.03%。对于楼市房 价涨幅的微妙变化，亿房网研究员陈龙认为，目前房价涨势明显不再，但短期内房价是否会实质性下降还不好预测，开发商短期内支撑价格的可能性还是比较大，但 会越来越多的开发商进行更多更大形势的促销。

　　而房价到底会不会明确下降，陈龙也指出：“从这一轮“史上最牛”楼市调控来看，中央调控楼市的决心很大，而且后期楼市调控政策仍在较长的时期内不会退出，也不会放松，开发商面临的政策压力是持续的，加上市场行情不乐观，市场供应量的逐步增大，后期开发商将面临更大的市场压力。所以，不排除房价会下调。”

　　刚需此刻是否要赌上背负更大买房压力的风险，去预测房价下降的可能性，则是另一个需要深远思考的课题。