一、二手房联动促使楼市进入分销时代

重庆楼盘销售进入分销时代
　　
二手房市场也是楼市焦点

　　走进市区几家二手房中介公司门店，发现橱窗里不光有密密麻麻的二手房信息，在店面里也出现了一些新房的销售信息，一、二手房联动已出现在市民面前，不难看出，在低迷的楼市中，中介公司也在寻求“转变”，来度过当下这个楼市“寒冬”。

　　市场现状

　　“房地产市场就像一壶茶水，每个楼盘都在水位以下接了一根管子，因为是在水位以下，随着水的自然流动流入了杯子里，广告就是管子，以前就靠广告和自然到访就可以达成销售，现在市场发生了变化，水位已在管子以下或是持平了，单靠原有的模式，流入杯子里的水将会越来越少或几乎没有，已无法满足各家房企的要求，而在水中加入抽水泵，就能将水重新引入杯子，而这抽水泵就是一、二手房联动的分销模式。”这是一位资深业内人士对现在楼市及分销模式的一个比喻，笔者认为这实实在在地说出了当下楼市实景及中介公司未来的发展方向。

　　目前，重庆已经有钢运、大泽、大业兴、中先等多家中介公司，介入到与房企“一、二手房联动”的合作中。作为二手房中介公司，是选择关掉好不容易“占领”的市场门店，还是整合众多门店客户资源，与房企联动，用“联动”的销售佣金，来填补二手房的亏损呢？后者无疑是中介公司的明智之选，对于中介机构而言，利用二手房销售的门店和网络进行一手房的分销业务，可以进一步增加房地产中介的房屋信息来源，为客户提供更充足的房源信息。反观房企，这也是各大房企“放低身段”，充分信任中介公司的表现，在眼下惨淡经营的首选之策。这也是各方拓展出的最佳“双赢”渠道。而在香港经历了金融风暴之后，其房地产市场的一、二手房联动就已经成为主流。

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　　佣金和价格是购房者的最大疑问

　　一、二手房联动分销模式，在业内倒不是什么新鲜话题，但在老百姓心中却有诸多的疑问。

　　误区一：通过中介公司购买新房要收取中介佣金

　　很多市民认为在中介公司购买新房，和购买二手房一样都要收取中介佣金。置业顾问小徐就讲述了一个典型的案例：今年3月，市民王先生在中介公司购买了新房后，工作人员售后送礼品到王先生家中，却得到了王先生未购房的回答，后来在工作人员再三查询及沟通下，表明了通过中介公司购买新房不必支付中介费时，王先生才承认购房并说出了缘由：其实还是担心承担中介费用，一直认为通过中介公司买卖二手房都是要收取佣金费用的，完全不知通过中介公司购买新房，买方是不承担购房佣金的。重庆大泽置业策划总监钟棂曦称，二手房一般情况卖方要求净收，所以需买方付佣；新房是卖方付佣，佣金来源其实是一定程度上开发商节约下来的营销成本。

　　误区二：中介公司的价格会高于售房部的价格

　　很多的客户就认为，中介公司又是根据客户情况提供量身定做“购房计划”，又有看房车接送，这样的服务会不会使得中介公司的房屋销售价格高于楼盘售房部的价格。在这个问题上，中先地产拓展部经理彭扬华作出了解释，我们和开发商是形成的代理关系，价格绝对是和售房部的价格一样，甚至低于售房部价格，而优势来源于，中介公司可以把众多的客户资源整合，以团购的形式获取更多购房折扣，也就是说以后通过中介公司直接购买新房，将会使购房者得到更多实惠。

　　二手房税费高 促进新房销售

　　“买二手房的中介费、购房未到5年年限要交易的需要缴纳5.5%的营业税，加上其他的各项税费和按揭贷款的服务费用合计就在10个点左右，如果同样价格的新房和二手房作为比较，二手房就会高出新房总房价10%左右的各项费用。二手房大多由业主自己持有，基本上无资金压力，价格下浮难度较大，而当下的楼市成交低迷，不排除众多房企会有更多的优惠活动，加上这些因素，二手房的实际到手价与新房的价差将会更加明显。”钟棂曦认为，极有可能出现2008年的二手房和新房价格的倒挂。在这个时候，通过中介公司买新房正当时。

　　分销已成未来发展趋势

　　钢运房产联动部总监廖长志透露，5月以来二手房交易比今年一季度大幅下滑，成交量已经下跌了50%~60%。他们公司已经把主要精力放到了“一、二手联动”代销新盘方面。从目前合作情况来看，已经取得了不错的销售业绩，为以后拿下更多的项目分销，树立了好的口碑。

　　大业兴董事长蒋斌也提到，二手房市场萎缩得太厉害，很多中小型中介公司纷纷关门歇业，即使还在坚持的公司，贷款难也是摆在面前不可逾越的障碍。大业兴目前，也已经与主城多家房企达成分销协议，后续还会加大介入力度。