新政一年：打折楼盘减三成 越“往外”优惠越多

距离去年4月的楼市新政出台已经整整一年，沪九条细则也已出台3个多月，随着楼市调控的逐渐深入，买卖双方仍在博弈的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场未来的走向。

　　进入5月，虽然房价尚未完全下跌，但房企的资金链已经开始面临危机。开发商均表示，在所有楼市调控中，限购令最为严厉，很多客户被限制在了购房的门槛之外。而对于是否会考虑降价销售，众开发商却各执一词。据悉，银行开发贷款的收紧、二级市场再融资被阻、加息以及存款准备金率的不断提升、预收款的限制监管，都使得开发企业的资金成本不断增加，上市房企的资金链正在经受前所未有的大考。

　　与4月的折扣力度相比，5月部分楼盘的优惠幅度虽然有了明显的增加，但从总价上直接让利的楼盘仍然相对较少，二季度后期或开始“降价求量”加快推盘的速度。

　　打折楼盘减三成  越“往外”优惠越多

　　□晨报记者  徐运  唐佳

　　伴随着稳中有降的调控目标以及多数房企一季度不太乐观的成绩单，各种降价的楼盘涌现上海楼市。据网上楼盘中心统计，与4月的147个折扣楼盘相比，5月的打折楼盘锐减近3成，尽管如此，折扣力度却有了显著的增加。

　　从折扣力度来看，最吸引购房者的无疑是从总价上直接让利，最高优惠15万、20万元。从目前的统计数据来看，从总价上直接让利的楼盘相对较少，更多的是各种优惠的形式或是送房产税等各种名目的促销手段。另外还有一些楼盘致电询问价格时明确表示优惠方面可以面谈，从这些方面也可看出在调控的逐渐深入之下，开发商在价格方面已经开始有所松动。

　　对此，业内人士指出，今年的传统地产旺季将不再，在多重的调控压力之下，一部分资金紧缺的开发商或于5月起降价销售。今年下半年，开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。部分敏感的开发商可能从二季度后期开始“降价求量”加快推盘的速度，以回笼资金。

　　与以往历次调控后的房价调整相类似，越“往外走”，优惠楼盘越多。从区域上来看，优惠集中于宝山区、嘉定、松江、奉贤、金山区等外环区域。内环内实际让利项目仅占5月折扣项目的2.8%，而内中环的楼盘目前为止尚未发现有打折迹象。

　　专家分析认为，近期市场成交基本以刚需项目为主，外环外的低总价、小户型项目最受这部分购买力青睐。这也使得外环外区域的市场竞争更为激烈，不少开发商势必将以优惠来吸引购房者，这在一定程度上加速了外环外的优惠楼盘数量的提升。

　　新面孔：楼盘低开  老面孔：送个顺水人情

　　在目前市场低迷下，一些取得热销的楼盘主要采取低开的营销策略。汉宇地产市场研究部分析，楼盘低开主要适合于新开盘特别是首次开盘楼盘，而老面孔的楼盘大都还是送房产税送面积等做个顺水人情。

　　比如位于嘉定江桥的金鼎香樟园4月份成交近500套成为上海普通住宅类产品销售冠军，当时的成交均价仅为15016元/平方米，而周边一手楼盘均价在20000万元/平方米左右，次新房均价也在18000－20000元/平方米。那么这个楼盘为何低开而不是降价销售呢？因为随着楼盘的热销，楼盘的销售均价不断提升，即价格重心不断上移。目前该楼盘新一批房源销售均价已达到17000元/平方米，与周边新盘、次新房的价格差异已不太明显。

　　而对于一些老面孔的楼盘，为了促进销售还想出不同的方法，这主要有几大方面：一送房产税，这是大户型住宅的主要促销噱头之一，代表楼盘如绿地旗下的新南路壹号（资料、论坛)等楼盘，动辄送5年、10年甚至20年的房产税，其实这就是一种变相的降价。还有一种就是送面积，比如阁楼、地下室、露台等这些不能计入产证的面积，甚至把一些正常可以计入建筑面积的地方也不算进去，而是说送给你。代表楼盘有一直热销的保利叶上海（资料、淘房、论坛)，其实总体来看，送面积的概念更多的是一种宣传，因为这种面积多数是开发商不得不送的面积（建筑物构成的必要部分），说到送，开发商只不过是做了一个顺水人情。

　　当然也有楼盘真金白银的送面积，比如位于宝山西城区的盛高香逸湾在房间的重要区域设计了空中花园，计算一半面积。这种从开发设计时就植入的概念也成为了该楼盘项目的一个核心卖点。当然送物业管理费、送装修等促销手段目前也时有楼盘进行尝试，但总体来说推出这类概念的楼盘远不及2008年市场低迷时期的数量。

　　而之前另类的促销手段，如销售护照盖满4个章可便宜4万元。虽然创意来源于世博会，但是由于目前购房者多为刚性需求，这些人很多一辈子或许只有一次购房机会，所以对于买房非常慎重，往往多次前往售楼处咨询、看房。开发商根据这个市场新状况推出一应景营销策略，也可谓是用心良苦。但这类楼盘的营销方式只能赚些眼球效应，对楼盘自身的销售情况影响不大。

　　楼市回暖有木有？

　　■21世纪不动产上海区域

　　从近期二手房高端市场上门客增多来看，高端价位房源成交正在走上复苏道路，但是仍只是以置换客为主。从市场上欧美客增多的现象来分析，可知限购令较限外令对市场影响更为严厉。

　　■李文杰（中原地产华北区域董事总经理）

　　虽然楼市限购限贷，股市低迷，但是四月居民储蓄净减少4678亿元仍旧说明各路资金充裕，在市场上因通胀而慌不择路泛滥，只要有机会，就会买各种东西保值。

　　■潘石屹：（SOHO中国董事长）

　　通过这次的“网上售房”建立起了信心和信任。市场最重要是什么？是诚信，这比什么都重要。我们会计划不断的完善“网上售房”系统的平台，让房子的交易更透明、公平。

　　■白玉臣：（金地上海营销总监）

　　几天看了宁波、绍兴、杭州的销售市场，深感调控组合拳的强大威力。一路上想，这次房地产调控的总设计师，真是无比的高明。一季度侥幸观望，二季度销售滞涨，三、四季度以价换量，基本上就是今年开发商的现实。以往的蓄客、开盘引爆，持续热销，都已经成为过去。2011是房地产坐销时代的结束年。

　　坐销时代结束，行销时代开始。重要的是要转变心态，我们太习惯一夜价格涨几千，客户围绕自己转的销售模式，这的确很爽，但是的确好景不长。现在的市场告诉我们，销售结果用屁股是坐不出来的，而是用脚走出来的。以往放在仓库里的定向、渠道、巡展等自力更生的销售工具都要拿出来，一锹一镐去营销。

　　■姚鹏微博：（万通地产副董事长）

　　统计局刚刚发布的住宅价格数据基本反映房地产公司经营状况：第一是开发商的日子日渐艰苦，尚持营生；第二是开发商今年下半年，也就今年的后几个月，大型房地产公司业绩可有回升，小型房地产公司或＂私奔＂渐多；第三是中央政府与地方政府由于在财政收入问题上压力感受不同，势必进一步出现政策分歧。

　　■宋会雍：（上海中原研究咨询部总监）

　　大浦东的概念继续在楼市中发酵，近期中心区高端物业成交出现上扬，张江板块表现特别突出，依托张江产业园的豪宅版图在进一步放大。