赵晓专栏:应将楼市限购进行到底

  在经济一路低迷的大背景下，频频出现的“地王”和“屡调屡涨”的房价再次引发了人们对房地产调控政策的质疑。到底该用市场调控手段，还是该用行政调控手段？各种信息显示，近期人们对其去行政化的预期已日渐强烈。在7月底闭幕的“博鳌21世纪房地产论坛第13届年会”上，某知名经济学者直言“新国五条必须尽早结束”。而据8月14日《第一财经日报》报道，温州近日已经率先成为中国首个松绑地方楼市限购令的城市。

  笔者归纳了一下，部分学者主张取消限购和限贷等行政调控手段而改用市场调控手段的理由主要有三个：第一，“新国五条”出台后，房价不但没有下跌，北京、上海等大城市的假离婚率却大幅攀升。由此他们认为，限购政策破坏了中华道德，威胁了家庭稳固，无论它取得了多大的经济效果，也是捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失。第二，“新国五条”出台后，一线大城市房价反而大涨了近20%，“新国五条”恐怕是“罪魁祸首”。第三，他们认为“中国经济增速持续下滑的原因就是房地产政策的失误”，“当前扩大内需还要依赖房地产，把住房的需求按下去，空喊扩大内需，这是自相矛盾的，所以必须把政策调整过来”。

  初看起来，上述的理由有一定的道理，但要把房价不跌反涨归责于“新国五条”确实值得商榷。中国房价上涨的根本原因是市场供需失衡，但供需失衡的背后因素则包括货币驱动、土地垄断、财税政策、户籍政策、收入分配等。土地财政、贫富差距等诸多根本问题没有解决，就一味把房价上涨的板子打在行政调控的屁股上，则有点说不过去。“十年九调”而房价却一路飙涨是事实，但如果就由此判定调控政策没有效果甚至有反效果，也同样说不过去。试想一下，如果我国从来没有实行房地产调控而是任由市场竞争来决定房价的走势，房价会怎样？会不会比现在还高？我想这种可能性是非常大的。

  有人说，房地产市场既然是市场，就应该用市场的手段去调控，政府不要去行政干预，并由此认为限购和限贷都是错误的。对于这点，我是很不赞成的。我想先问大家一个问题：中国的房地产市场是真正的“市场”吗？中国房地产市场的终端产品——— 住宅，要靠市场解决，而最重要的投入要素——— 土地，却由政府垄断，这种模式恰好与美国等西方国家的做法完全相反。该市场的没有市场化，不该市场的却过度市场化了，这是典型的“伪市场”，或者干脆叫“反市场”。请问，靠这样的“市场”能有效调控房价吗？

  大家一直提倡要建立房地产调控的长效机制，我想这个长效机制应该包含六个方面的内容：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，“土地财政”就难有突破；三是改善收入分配结构，减少贫富差距，房地产市场演化为富人财富的“储钱罐”，任何一个国家也承受不起；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本，目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系，该市场化的要市场化，不该市场化的千万不能市场化；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。上述六点也正是房地产市场调控派所主张采用的市场调控手段。

  关键的是，以上六条，哪条是我们短期内能做到的呢？如果长效制度性框架还没有搭建起来，就先嚷嚷要取消限购、限贷，大家想想结局会怎么样？就好比一个病人已经奄奄一息了，你不让大夫给他打针吃药，你非让他去外面多跑跑步，加强身体素质锻炼，这不让他死得更快吗？因此，笔者以为，当前房价上涨绝对不能怪责限购和限贷，恰恰相反，是由于我们限购限贷政策出台得太晚，而且以前执行得很不好。住建部政策研究中心主任秦虹曾提供过北京世联地产的一项调查数据，在该公司2012年57万个客户中，投资需求仅占14%，而这一比例在2010年时为46%，而追溯到2007年时，则高达57%。也就是说，限购在抑制投资性需求方面是有显著效果的。

  诚然，我也相信，从长远来看，限购总有一天会退出历史舞台的，但绝不是今天。就今天而言，以取消限购来拉动经济增长无疑是饮鸩止渴，而若想以取消限购来调控房价，则结果注定会适得其反。