业内人士热议：保障房乃楼市调控之关键

保障房建设成为两会期间的热点话题。温家宝总理在3月5日的政府工作报告中指出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。温总理的政府工作报告大篇幅的涉及到保障房建设，再次把保障房话题推到风口浪尖。新浪乐居走访四位业内知名人士，他们分别对保障房问题发表了独特的见解。

　　郭松海：限价房供应量不能一概而论

　　以下是郭松海讲话实录：

　　

　　政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海

　　我们参与了“十二五”规划，在“十二五”规划里有一个保障性住房，最后谈到这个规划结束的时候，我们国家保障性安居工程的比例占到20%，这个数字我琢磨了半天，20%是怎么来的？我们五年当中建3600万套住宅，今年是1000万套，明年是1000万套，明年就比较少了，五六百万套，这样完成了一大半。所以我们这五年，包括去年国家加大力度，大幅度地增加保障性住房建设，像上海、北京达到50%到60%，即便这么大的规模，到了“十二五”规划终止，这个比例在整个商品房里的开发比例还是比较低的，只有20%。所以按照这个规划的要求，商品房的比例还是相当大的。这里面还需要做进一步的推敲，因为前些年保障性住房占的比例很小，经济适用房、廉租房3%、5%的比例，我们这五年加这么大的力度才20%。像北京达到60%，还包括一部分限价房，其实限价房对房价的杀伤力度很大。

　　国八条里这几条，合理引导住房需求，特别提到限价问题，限房价，禁地价。所以在不同的城市，推限价房推多少，这个也不能一概而论，像北京、上海这样的房价过高的城市，就应该推一部分限价房。我们的司机沿着三环那边走，他是老北京人，一边开着车，一边跟我们说，周边的房子四五年前不到一万块钱，现在涨到四五万了，这样的房价就该打压，而北京实际也这么做。在会议期间对公租房的问题谈的也很多，作为公租房是保障性住房的主流了，经济适用房不提了，廉租房占的比例很少，限价房很多城市行不通。所以很多委员谈到融资的问题，中央给它一千多万，土地出让金10%，增值收益全加起来还是很少的，经济大学一个教授有个提案，就是公租房的融资问题，用社保资金；再一个是企业有实力的可以建职工公寓，还有信托基金。它的渠道比较广一些，很多委员谈到公租房的问题。像上海就是三年以后，公租房可以被出租人购买，如果有能力的话，可以买下来。

　　孙大海：保障房建设还有许多问题需要解决

　　以下是孙大海讲话实录：

　　

　　克而瑞(中国)信息技术有限公司济南总经理孙大海

　　我们保障房现在，不光是济南，包括很多城市，因为中央有保障房的目标我们济南提出来在新的建设用地里要保证保障房用地，那列多少，怎么列法，保障房应该在哪里，保障房盖到济阳、商河就可以了。偏不一定是坏事，成本低，我不能保障房盖到泉城广场边上吧，你不能认为你的生活习惯，因为城市在不同的区域、不同等级还有一个城市功能的完善，如果我们泉城广场周边全都是社会保障房的话，这个城市还有魅力吗。如果我们国家5A级的几个景区边上全都是保障房，公共租赁住房，我不是歧视这个群体，你自身都会觉得不舒服，不是这样的问题。为什么说偏了不愿意去，这就又回到城市基础设施配套功能问题没有解决的问题。但是我们不可能先把这个东西做好，所以应该是基本上国家从土地到建设领域，现在能解决保障房、公共租赁住房的建设机制问题不难，能做到，但是有一个速度和量的问题，济南有两千套要拿出来摇号，但是两千套对济南什么样的感觉，2009年最多3万多套，对这个城市力量还是不够。当然明年拿出三万套来，我可能要划一个问号，不是我们的政府去承诺什么样的东西，不光济南，很多城市都这样，所有城市都面对一个问题，建设机制解决了，投资机制没有解决，钱从哪里来，中央也很清楚这件事，中央拿一块出来，但是更多的得靠地区政府，从土地出让金返还10%就能解决吗，那差得太远了，光靠政府的力量解决公共租赁住房，我个人认为不够，应该调动全社会的资本，通过完善保障住房和公共租赁住房体系的时候，来吸纳社会资本。

　　好像是太平洋保险行业拿出70个亿参与上海公共租赁住房建设，这是很好的。我们在公共租赁住房、保障房建设过程中也应该实现双轨制什么的，既要有政府的一只手在推进，还要有市场的方法如果你把万科、恒 大、绿地这些企业，它的保障量，因为保障房拿出来得有人建设的，请问现在政府的保障房谁在建，很多人没想过这个问题吧，需要保障房的人光想我有房子住就行，你不想谁来给你盖，他拿什么给你盖，所以数字很容易写，但是落实需要有资源来解决。

　　第二个，落实还需要时间的，房子是有个建设标准周期的，我一年就盖起来，质量呢？我调动的建筑安装队给社会保障房施工建设，如果资金量不够，欠了工人工程款怎么办呢，这个问题怎么解决呢，这都是相对极端点，但是我相信我们政府现在正在逐步解决这些需求。

　　我们很多东西还没有研究后边的管理机制的问题，谁来管理。它的物业怎么管，这要钱的，住的人光想着便宜，那有人愿意来给你服务吗，财政要拿出补贴吗，实际上根本回到了社会财富分配问题，涉及的政府的财政体制、金融体制的问题，这个非一朝一夕能解决的。所以政策的长期一定是向好的，这块保障房也会对市场有一块吸引力，但是现在都在边上看，怎么去下手。不一定是块大蛋糕，但是会长期有饭吃。会给一点大型企业构成长期的稳定型的，利润率可能比较低，但是你要知道它还有一个产值的数字，上市公司的话，产值数字是很可观。

　　程道平解析保障房建设数量

　　以下是程道平讲话实录：

　　

　　山东师范大学教授程道平

　　两会期间，政府抛出了一个猛料：今年全国要建一千万套保障性安居工程，结果很多人大代表就理解成了一千万套保障房，这是很大的误会。有代表就测算了，如果一套公租房造价按3000块钱/平米，50平米就得15万，1000万套就得一万五千亿，这钱从哪里来？政府承担不了。实际上这一千万套不都是保障房，其中公租房只有200多万套，廉租房就更少，其他的部分都不需要政府财政解决。还有棚户区改造，被列为保障性安居工程，建的房子是商品房，不是保障房，只是客观上起到了住房保障的作用。棚户区的居民，住的面积偏小，给他回迁安置以后房子质量好了，原来20平米，无偿地给你提供30平米。棚户区改造的投资是社会来投资，比如开发商投资，而不是政府拿钱。

　　济南市就是显著的例子，济南是把棚户区改造列为保障性安居工程的成绩的。所以全国两会上许多人大代表着急替政府算帐，说一万五千亿从哪儿来，这个误差太大了。这些房子作为商品房一旦被回迁安置，本身性质就是商品房。一千万套已经超过了商品房的交易量，超过2010年商品住房的交易量。而实际上即使是一千万套都是保障房，也是今年开工力争能达到的面积，不可能全进入市场，而2010年的900多万套的交易量是现实的成交量。一个一千万套的安居工程到12月底能够勉强完成九成就是很不错的，交付使用也会大打折扣，因此和商品住宅的这种抗衡对比占不到一半。

　　徐荔枝：保障房是调控的关键点

　　以下是徐荔枝讲话实录：

　　

　　克而瑞(中国)信息技术有限公司济南机构项目总监徐荔枝

　　从严的货币政策，给开发商获得现金流以及购房者贷款带来了一定的压力，但是这种压力并不代表调控就能够得到一个充分的实施，因为我们还有一组数据证明，4月20号中央财政安排了180亿用于公租房，公租房和保障房是调控非常关键的一点。短短的9天时间，财政部又下拨了337亿元用于保障性安居工程建设。我们认为中央财政的资金投入，表明我国政府对保障性的安居工程建设重视程度是非常非常强的，所以在目前房价快速上涨的情况下，限购或者限价这些调控手段只是权宜之计，这些政策都是为稳定房价争取时间，长远来看，保障房的大规模开工建设，才是打破房地产市场僵局，实现调控目标的重要措施。所以着力点应该是在这儿，目前的调控还是权宜之计，或者临时性的措施。

　　限购的目的还是打压投机性的需求，但是它的目的还是为了使房价获得平稳的阶段，它不会是一个太长期的，我认为它是暂时性的。最终还是要回到保障房、廉租房这样的建设上，去调整市场，促进供应，使更多的有需求，但是买不上房的人可以买上房子，这种基本的需求解决之后，因为现在有的城市还不实行，也要根据各个城市自身的情况来决定实施时间的长短。