|
调控政策频出，楼市大环境跟着不断变幻，消费者置业前一定要看清形势。南都记者黄集昊摄
楼市寻宝之置业指南
出门看天穿衣带伞，寻宝更是要拿好攻略带上地图。
对于黄金周有入市打算的消费者来说，除了意向购房的区域、户型和产品诉求之外，目前的市场环境以及政策背景也都要提前了解。
在政策方面，目前限购调控制度十分严格，消费者最好提前准确了解自己的购房资格，而信贷方面，各大银行执行标准在基本统一的步调下仍旧存在一定差异，同时加息预期也要求准买家做好充足准备。此外，限购以来的市场成交情况以及各区量价走势，也是入市寻宝者手中的晴雨表。
政策多云阴晴不定 出手前先确认资格
“请问您目前在佛山已经有物业了吗？”
对于很多准买家来说，无论是进入售楼部的大门还是拨打销售热线，必定首先会听到售楼小姐的这一句询问。对于训练有素的销售人员来说，他们在推销的时候即使可以回避楼盘的种种缺陷，但是却始终绕不开限购政策这一道严肃的门槛。
今天3月限购令出台，使不少消费群体被挡在购房资格线外。根据该规定，两套房以上的佛山户籍家庭和非佛山户籍家庭不能再购房，其中能够提供一年以上纳税证明或者社保证明的非佛山户籍购房者，只能购买一套房。
这一道“门槛”使有资格的买家，也在目前市场上掌握了相对的主动权。开发商无论在推货的类型上还是促销宣传策略上，都在笼络这批首次置业和首改买家。
限购实施至今，在资格认定方面，一二手市场都出现过不同类型的纠纷。由此，需要提醒消费者，尤其是异地购房者，在出手之前不但要了解限购的基本内容，还要根据自己的情况了解相关的细则。
其中，最值得注意的是，在8月份住建局出台的《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》中明确规定，此前不少楼盘所采用的补缴相关纳税证明等资格认证的形式，将严格执行不予认可。此外，对于虚假证明也会严厉查处。这一点要求异地买家要确实做到纳税证明或者缴纳社保满一年，补缴的形式不再可行。
另一方面，限购的相关细则也值得注意。记者通过采访一些售楼部和二手中介了解到，有购房者对一些细则了解不到位。例如“农村集体土地上的自建房不计入住房套数”，但是国有土地上的村屋也将被记入套数。同时，购房资格以家庭计算。而如果是异地购房者，购房的产权证上涉及到的名字，都需要提供相关社保或者纳税，以及居住证等证明。
信贷天色多变 做好多手准备
与近两年风云变幻的房贷政策相比，今年下半年以来，有关政策相对稳定一些。除了商用物业的贷款利率上浮标准不断提高，以及多数银行对二手房停贷之外，一手住宅的信贷政策变化并不明显。但是另一方面，不容忽视的是，目前的信贷门槛已经达到了历史高位。
在今年3月份出台的政策中，关于信贷这一点规定：严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
根据记者近日对多家银行和售楼部的走访了解，各大银行目前普遍执行这一标准。只有个别银行的利率达到了上浮15%-20%的水平，此外，还有部分银行针对不同的客户资质情况，可以申请到上浮5%的政策。
与二套房相对一致不同的是，首套房的政策却在今年以来不断有收紧的趋势。从记者目前调查的情况来看，虽然多数银行首付仍旧是在三成的标准，但是也有部分银行已经将首付提高到四成。利率方面，也是在基准利率到上浮10%不等。不过，也有禅城某楼盘的销售负责人透露，目前已经有个别银行发出消息，称对非公基金的商业贷款停贷。
由于不同银行的执行标准略有不同，所以对于消费者来说，在购房之前不妨对银行进行“货比三家”。不过值得提醒的是，虽然目前首期和利率的执行标准相对稳定，但是利息的标准一路走高。
今年7月份，央行宣布再度加息，5年期以上的基准利率达到7.05%高位。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。虽然业界对于后续加息的预期看法不一，但是相关业内人士仍旧提醒消费者提前做好预备资金的准备。
市场冷暖不均 整体量跌价稳
对于在十一黄金周期间准备“寻宝”的消费者来说，今年以来的市场走势和各区的表现，也是调控政策和信贷门槛之外的“气象图”之一。从整体市场前8个月的成交表现来看，限购以来市场量跌价格微降，而该价格水平与去年同期相比仍有提升。不过，从分区的表现来看，各区域此前受到推货以及政策影响表现出冷热不均的现象。
从去年的黄金周开始，佛山五区第四季度的住宅成交量价齐升，“金九银十”的现象一直延续到今年一季度仍旧热度不减。3月份出台的限购令犹如一道分水岭，给热火朝天的市场泼了一盆冷水。
去年11、12月份全市成交量均突破百万平方米，今年一季度，该数字仍旧保持在单月80万平方米以上。在3月份限购令落地佛山之后，佛山总体成交量立即被“腰斩”，4月份总成交面积一下子回落到54.48万平方米，5-7月份均仅为40万余平方米，8月份该数字再创新低，达到了39.29万平方米。价格方面，今年3月份全市平均成交均价达到8756.13元/平方米的峰值，在限购令落地之后，价格也开始有所回落，8月份的最新数字为8399.99元/平方米。
其中，禅桂中心区由于是三季度以来的推货主力，所以价格调整也比较明显。禅城区的价格在4月份冲到历史高位12013.33元/平方米后，8月份区域成交均价回到8892.65元/平方米上下的水平。
而南海区的整体价格表现相对稳定，但是成交量始终走低。今年二季度开始，南海区成交量出现腰斩，随后持续下跌，从4月份的16.45万平方米慢慢回落到7月份11.43万平方米，以及8月份的12.9万平方米。但与之相对的是，5月份开始，南海区均价水平突破万元，并保持稳中有升。不过这一局面或将在9月后得以改变，9月份以来，南海镇街有大批新货入市，并且取得了相对不错的成交。
此外，顺德今年上半年价格调整相对明显，从2月份的7655.65元/平方米峰值，回落到6月份的6338.68元/平方米的低谷，不过7月份开始受到产品结构影响又有所回升，8月份达到7139.98元/平方米。
专家看法
买房前要考虑房贷收紧和加息预期
领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇：
从十一黄金周的产品供应来看，可以看出仍旧是中小户型占主导。目前的市场环境下，大户型成交相对淡静，高价盘也面临限价，而中小户型的供应分布范围广泛且平均，市中心和镇街都有一定的供应量推出，同时，优惠幅度也比较大。
另一方面，对于开发商来说，目前也在加大对有资格的刚需买家的推货力度。虽然这部分客户不受限购影响，但是年底房贷将面临额度限制，贷款难度将会加大，开发商也希望金九银十能够尽快出货。
在这种市场环境下，开发商所采用的最主要营销方式，就是“赤裸裸的价格营销”。现在开发商的广告都是直接采用“7字头”这类宣传语。这一点也反映了现在的市场，都是以自用买家为主而非投资型客户。因为前者更关注实际价格，后者才会有“买涨不买跌”的心理。
总之，对于有意向在近期置业的消费者来说，要考虑物业本身的情况是否真正符合自己的居住需求。目前中小户型产品供应充足，加上开发商的让利，在一定程度上已经形成了“买方市场”，所以对于自用型的消费者来说是个比较好的时机。但需要注意的是，除了一两个月之后由于信贷额度所导致的放款问题之外，还要提前预估加息预期带来的成本的增加，“看菜吃饭”，不要盲目入市，超出自己的能力。
首选高性价比抗跌物业
佛山市永利德房地产开发实业有限公司营销总监柯志斌：
其实，整体来说黄金周的推货分布相对均匀，开发商能推出来的产品大都是按照此前的开发计划，所以市场并没有出现明显的分化。但仍旧是90-140平方米的产品占主力。
从消费者的反应来看，预计黄金周期间的观望情绪还是比较明显的，价格下行还没有达到市场预期。很多消费者认为政策还没有出尽，期待价格还能有所回落。除非个别项目价格一次性下调到位拉动成交，否则整体仍旧是一种胶着状态。
不过，个人认为价格下调比较明显的楼盘，大都是在楼市上升过程中泡沫累积相对较多，此前性价比优势不大的楼盘，在调控市场下缺乏一定的竞争力，所以在面对销售任务和资金流的压力时，会以明降或者暗降的不同形式，取得以价换量的结果。
对于消费者来说，在目前价格趋势并不明朗，后续将出现上行还是下行走势尚不能确定的情况下，购置物业需要综合考虑产品的素质。选择性价比较高，抗跌性强的物业，比如核心区域、大品牌或者口碑较好的开发商的产品。
|