广州拟抛售一批公租房用地 地价比普通宅地低

华南师范大学教工生活区中区，有很多栋专为教职工准备的公租房。

高校的公租房解决了不少教师的住宿问题。

　　广州开闸鼓励单位自建公租房，那么单位是否愿意自建、单位自建有何益处呢？昨日，记者从广州市住房保障办了解到，除了已公布的8家单位自建保障房名单外，目前已有一家单位与政府正在洽谈自建公租房。

　　值得关注的是，广州市国土房管局有关人士透露，广州计划拿出一批专门用于公租房建设的土地，进行市场拍卖。另外，对于符合条件改变了土地性质的公租房自有用地，正酝酿相关规定要求补缴地价，其中包括了以年租方式补缴。

　　政府部门：

　　多家企业在洽谈有一家较成熟

　　在今年计划开工建设的保障房项目名单中，可以发现已经有广州地铁公司、广州建筑集团、广州市政公司、番禺海关、华南理工大学等8家单位将利用自用土地建设13395套保障房，其中公租房和廉租房这类租赁型保障房总共有10235套，占了绝大多数，但仍有3160套经济适用房。但广州正创新政策，将严格控制单位建房中的经济适用房数量，今后单位建设的保障房将全部是公租房，要确保这些房源不销售产权，能够流转给需要的人。

　　近日，广州市又再次提出，要鼓励用人单位自建公租房，并在酝酿一系列的优惠措施。那么是否会有单位愿意自建呢？广州市住房保障办有关人士表示，目前有很多家企业在谈，私企、国企事业单位和工业园区都有。在众多单位，有一家单位已经洽谈得较为成熟，因正在做前期工作，还不适合透露具体名字。这家单位自己有地，政府部门正就其地块是否适合建公租房做研究。该人士表示，对于想利用自有用地建公租房的，如果是地块本身不是建住宅的经营性用地，要跟规划部门会商看能否改变地块性质，研究是否会影响到区域规划。如不符合规划条件，也不会允许自建。

　　将拿出公租房地块竞买

　　在昨日信息时报的报道中，有业界人士提出，用人单位从市场上拿地自建公租房估计比较难，一方面，商品住宅用地地价都比较高；另一方面，目前广州市住宅用地面积规模都比较大，地价动辄上亿元。政府是否可以推出针对自建公租房的小地块呢？对此，广州市国土房管局有关人士透露，在已实施的卖商品住宅地配建公租房外，还有计划要出台一批专门供公租房建设的经营性用地，进入市场卖地。但最终是否在今年正式推出，还要看今年保障房完成的情况。

　　这部分地块会在什么位置呢？广州市国土房管局有关人士称，初步选定的地块要在市中心很难，会在比中心区相对远的地方，但是地块本身条件也不错。在拿地上，没有设置特别的门槛限制，希望能有更多企业能加入建设公租房。

　　据了解，初步选定的纯公租房地块面积有几千平方米的，也有1～2万平方米的，地块规模也不一定就很小。但是，纯建公租房的地块，地价会比普通商品住宅便宜，政府会通过牺牲部分地价的方式，鼓励单位自建公租房。广州市今年下半年，其实已经成功卖出一幅只限做公租房的住宅地。该地块位于番禺小谷围大学城中轴线北区。

　　自有地或按年租金比例补缴地价

　　据了解，目前广州市不少自身有地的单位，都是以前的老国企等单位。他们的用地过往是在城郊，只需要几十元/平方米就可以通过划拨方式拿地。但随着城市的发展，这些土地现在都成了闹市中心，土地价值升了上百倍甚至上千倍。

　　昨日，广州市国土房管局有关人士透露，目前正在研究符合条件的土地转变为住宅用途的地价补缴问题。初步想法是看供应给什么样的群体，如果是经适房以内的“内夹心层”，就不用补缴地价；如果是供应给“外夹心层”，就要补缴一定的地价。根据一定自身需求进行报备，在租户资格审查等环节，可以区分租赁群体。但是公租房是流动，租赁主体可能会发生变动，比如原先是外夹心层，后来变成内夹心层；或者原先是内夹心层，但后来变成了外夹心层。这样就涉及到地价的补退问题，需要个案进行区分确定。目前也有种思路，就是按年租一定比例，按年交地租。这个年地租水平的确定，还会与基准地价挂钩。

　　单位建房有何着数？

　　1可避免土地被政府收回

　　按照常理来说，建设房子用于出租需要先自掏一大笔资金，但靠收租回本回报年限却比较长，为何单位愿意自建公租房呢？据了解，这是由于部分企业自有用地是非住宅地用途，早年通过划拨等渠道拿下的用地，可能现在已不需再用于原本的用途。现在利用自建公租房政策，不仅可以转变土地性质，还可以避免土地因长年搁置被政府收回。

　　而且，国务院常务会议明确，公租房“租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则确定。”事实上面向非户籍的“外夹心层”公租房租金并不会太低，广州此前在征求意见阶段对“外夹心层”适用的租金标准就是市场租金的80% 。

　　广州市住房保障办有关人士透露，人和穗和项目这个私企投入的保障房项目，马上就要开工了。这个项目位置很好，在地铁旁，靠近机场，很容易以较好的价钱出租。既然位置这么好，为什么不建商品房呢？因为有些地块本身是办公用途等非住宅用途地块，这样的地块如果要建商品住宅是不可能的，但如无法建就要由政府收回。现在有自建公租房政策，如果在与区域规划不相冲突情况下，就尽量与规划部门协调把它改成住宅性质用地，但规定只能建公租房等保障房，还要补缴一定地价。

　　2自建公租房能保值升值

　　有业界人士认为，单位愿意自建公租房，还在于这是曲线进入房地产行业的一个机会。在通货膨胀等多种压力下，社会上的资金需要寻求出路。目前，住宅楼市已经被限贷限购等多项条款措施压制住了，民间资本投资楼市出现困难。但如果是有资金的人士或企业，找到目前有地可自建公租房的单位或者以其他方式获取土地，就可以曲线进入房地产市场。虽然公租房回报年限长，但作为一个不动产至少是保值增值的。

　　广州市住房保障办有关人士称，在与提出要自建保障房项目的企业商谈中，企业也表示，不想再去投资别的，愿意投资不动产这种优质产品。公租房建设可以将资金用地变为固定资产存在那，至少是保值增值的。广州维森置业房地产总经理张维纶认为，用人单位自建公租房，主要是大型国有企业本来有很多员工，对职工宿舍有需求。另外，企业手上这一笔资产，建设的公租房可以为资产保值升值。

　　公租房建设作为房地产固有资产，单位一旦持有后整个资产会增值，尤其对于上市公司而言，可以给到市场更多的信心。

　　3企业有房将成求职新宠

　　“不问待遇，先问租房。”以后进入广州求职的工薪阶层的关注点或许会发生改变。在被问及用人单位为何愿意自建公租房时，专家和业界人士多表示，有公租房可以稳定员工，发挥员工最大效益。而且，在人才招聘上，今后有公租房的单位，无疑对刚刚毕业的大学生吸引力会更大。事实上，企业本身对职工宿舍需求并不小，尤其是人才密集型或劳动密集型行业。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，如果单位本身只有1～2个员工符合公租房入住条件，单位肯定不愿意自建公租房，必须是有一批人才引进的单位才需要。比如，科研机构比较需要，院校单位也需要。

　　据了解，目前广州市大专院校的新入职教师，即便是个博士生，工薪也往往只有两三千元。在这种情况下，如果没有宿舍等方面住房政策，生活是很困难的。因此，院校自建公租房的需求比较大。此外，高科技行业等方面人才引进要住公租房，还可以不受工资等条件的限制，优先入住。在房价高企情况下，只有解决住房问题，才能使得保安等劳动密集型行业和科研等人才密集型行业招聘，具备竞争力。

　　广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟介绍，自己公司本身也有拿出一定房源做宿舍，主要是稳定员工。技术业务员工的话，2个人住两房一厅的，就打5折；4个人住四房一厅或者五房一厅的，每个人有单独房间的，租金就打3折。有些老员工，可能本身在别的城市买房了，但家人也跟着过来工作的，就有单独的一房一厅和两房一厅住，这样的话租金就打8折。

　　4企业破产或可成“救命稻草”

　　据了解，虽然广州市要求公租房项目要整体确权，不能抵押、不能向银行借款等等。但广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟认为，企业自建公租房今后也可能在单位发生债务纠纷时，被拍卖。过往，就有不少单位宿舍因为企业有债务纠纷，被查封抵债拍卖。

　　有业界人士提出，如果在企业面临破产等关头，自建的公租房作为固定资产或许可以成为“救命稻草”。按照规定，如果公租房要退出，可以由政府优先将公租房买下。也就是说，企业如果资金实在紧张，可以将房源打包卖给政府获取资金。

　　自建方法

　　没地企业

　　1.按需求在市场上，用低于商品住宅地价，拍得政府抛售的公租房专用地，然后自建公租房。

　　2.与有地企业合作。

　　3.在与“三旧”改造项目谈妥后，利用他们的土地进行建设。

　　有地企业

　　自有地符合条件可转成住宅，由企业自建公租房，但或按年租补缴一定地价

　　观点对对碰

　　没地的单位愿意拍地吗？

　　不愿，太麻烦！

　　广州市出台鼓励政策，让没地单位在市场上可以拿地自建公租房，那么企业会愿意去市场上拿地自建吗？合富辉煌首席分析师黎文江认为，企业不会愿意拿地建公租房，因为没必要。本身有土地的，比如大工厂可以考虑自建公租房。如果拿地，而且还是建公租房，会不愿意去做。“今后管理上会有很多问题，没有哪个领导愿意这样麻烦。”

　　同时作为房地产公司老总的广州市政协委员曹志伟认为，要企业到土地市场上拿地建公租房，政府要有相应的配套措施。据了解，企业对于自建保障房是否能减免税收比较关注。据介绍，广州还将系统制定公共租赁住房税费优惠、规划、用地、融资、行政审批等保障措施，激励和引导各社会主体参与保障房建设。

　　愿意，拿地很优惠！

　　不过，也有认为企业愿意去市场上拿地自建公租房的。维森置业房地产总经理张维纶表示，央企国企愿意自建公租房，不管是到外面拿地还是自用土地建设。据了解，央企国企早年多有国家划拨资金，可用于单位宿舍等方面的建设。据了解，番禺海关自建保障房项目，所需资金就获得中央财政资金支持。日前，番禺海关申请将行政办公用地改为二类居住用地，就提出了这可以解决海关总署下拨集体宿舍楼工程建设资金即将过期的问题。业界人士认为，对于这样的单位，即便自身没有土地，但可以用较优惠的地价从市场上拿地，企业也会愿意。

　　专家观点

　　政府建是应尽责任，企业建只是义务

　　虽然在建设门槛上，用人单位自建保障房没有特别要求，但至少要有钱有地。有市民认为，有钱有地的单位至少都是大型公司，这类公司在福利等方面本来就比较好，其员工在社会上承租住房的能力仍比较好。相对而言，那些小企业的员工本身工资不高福利不好，才是真正租房有压力的人群。

　　曹志伟也表示，如果自建公租房一定是满足自己的员工，为本单位职工建。“哪有可能去拿地建公租房，供应外面员工使用？”曹志伟指出，对于上市公司来说，如果说是满足自己的员工，股东大会可以通过，如果是为别人单位员工建，股东大会都通不过。企业必须是在有能力情况下，才能自建公租房，以不求回报的心态去做，只是为了稳定员工。他强调：“建保障房是政府应尽的责任，企业建只是义务，”政府不能将建设公租房的责任全推给市场。