高端访谈——调控加码 成都房地产市场变革之路

　　2011年开年就被冠上史上最严调控的一年，现在，我们已经感觉到这个称号的名副其实。二三线城市限购将出，房地产信贷紧缩，信托停止……下半年似乎也不会太好过。这时，离政策照拂越来越远的开发商和代理机构，是主动出击还是守城鏖战？如何迎接成都楼市的洗牌期？新浪乐居请来了三位业界地产界知名人士一起探讨，在现今的市场下，成都房地产市场将作出哪些变革。

访谈现场        时间：2011年8月12日下午

　　地点：新浪乐居访谈间

　　主持：新浪乐居新闻编辑 杜思丽      

　　嘉宾：成都正合地产顾问有限公司总经理 毛勇

　　世家机构实业有限公司副总经理 彭致远

　　恩威地产公司项目总经理 戴平

　　新浪乐居副总经理 刘洵

毛勇 成都正合地产顾问有限公司总经理

彭致远 世家机构实业有限公司副总经理

戴平 恩威地产公司项目总经理

刘洵 新浪乐居副总经理

　　问题一：截止7月份，成都市主城区商品房库存量已经达到20.15万套，整个市场供大于求的现象凸显，土地市场今年第二季度成交，环比成交量下滑12.5%，成交面积降低95.7%，成都房地产市场疲软，有没有成都市场对商品房求减少的因素？

　　毛勇：供求关系这几年在发生变化，从本质上来说是把需求抑制住了，被政策和目前的心态所遏制了，这是现状，这个现状在目前政策还没有发生大的变化的情况下，可能还会维持一段时间，可能今年下半年将会是一个比较严峻的下半年。随着房子调控了以后，大家都想捡便宜，都在观望期。所以除了有效的需求和遏制以外，本来可以买房的也观望了，所以出现了暂时的供大与求的状态，其实从过去的十年来看一直是供小于求的。

　　彭致远：我们看到两波客户受到影响，第一播客户的心理上有影响，也不敢买，第二部分就是这种投资或者投机型的客户。过去谁都想买，买的多了希望把房地产作为投资。对房子作为民生工程的角度来说，实际上有一种不正常的心理在里面，会影响健康发展，所以今天这种状态，我个人都觉得不见得是坏事。现在看到政策比较紧，目前没有松动的迹象，我估计在今年和明年这个状况不会有太大的变化，这个情况不变化意味着未来很多人，很多机构，很多层面的日子都不太好过。

　　问题二：现在这么多存量房，会不会让存量大的房企在未来的土地市场上很难很大的作为？这种情况会不会造成新一轮的供应量的问题？

　　毛勇：我们做房地产市场的时候有一句很经典的话，需求是刚性的，供应是弹性的。按照现在40万方的销售周期会达到十五年，今年1月份卖了多少？一百万方，你这样算一下，大概消化这些存量需要多久的时间？所以需求是弹性的，供应是刚性的，这之间的转化是心态，市场不缺钱，是缺的心态。

　　从这个角度来讲，这种缺乏不是一个变化，刚刚我们提到关于土地存量的问题，手上拿了地，我觉得拿地没有什么错，因为中国十八亿亩耕地是要保的，可供发的地我们看官方的数字很小的，还有什么其他的地，比如说原来的厂区改成商品房，原来一些公共的土地整合出来，这个也是可以的。耕地转为商品房的地是很少的，现在不要看到前一段时间流拍，更重要的是有一些开发商打算在年底或者是明年年初抄底的，所以有钱的开发商大把的。

　　问题三：目前有一种说法是现在成都楼市已经到了洗牌期，你们觉得呢？

　　毛勇：由于土地供应限制以后，住宅供应有限，想洗牌也没有机会。08年有一次机会，政府救起来了，严格来讲这个行业没有经过检验的，没有经过检验的行业是不是能健康的发展，这次能不能洗牌，如果能洗得透一点的话，我觉得对行业没有坏处。

　　戴平：以前大家都过得比较好的日子，这次是冬天来了，这不是冬季，这个冬季非常的长。

　　问题四：五年前我们说洗牌，现在我们还说洗牌，五年前说洗牌很简单，就是钱，现在还是不是这样？钱是不是洗牌的唯一的原因？

　　毛勇：这个话题特别好，就是当经济发达以后，钱不是问题的时候，到底什么是房地产企业未来的发展方向，其实我们最近也在思考一个问题，最近跟北大的社会企业研究所作了很多的交流，他就讲什么是百年的企业，百年的企业是怎么发展的，他是怎么经历每一波经济的波动，他讲了七个地方。

　　第一你对客户好不好，第二你对员工好不好，第三你对利益怎么考虑的，第四你对你的供货商，上下游你是怎么处理的，第五你对政府你是怎么处理的，第六你对环境有什么价值，第七你对你所在的社区带来了什么。如果把这七个点做好了以后，他认为这个企业就是可以长远发展的。最近从媒体报道的来看，三鹿奶粉把整个奶业打痛了，你对你的奶农不好。包括我们看到的达芬奇、包括我们看到的肯德基的豆浆等等。

　　如果一个公司对员工不好，员工不给你干了，然后你再看紫荆矿业这么好，就因为环境的问题，该停的停了，公司口碑下降了，股票也在下跌。因为这七个相关利益处你没有均衡利益，所以倒下了，这是从西方经济学里面总结出来的东西，真的值得我们思考。

　　如果你各方面都做得好，大家都支持，这个冬天你会过得很好，如果客户不支持你，股东不支持你，客户不支持你，上下游产业链不支持你，你怎么办？在这种角度下，我觉得中国的开发企业应该这时候反思一下，我们过去怎么做怎么有的时代是不是结束了？如果这个时代结束了，我们是不是要考虑我们企业承担的这七个方面的利益。

　　我最近看有人说企业就是要赚钱的，都是为了股东利益最大化，其实所谓的股东利益最大化是看短期的利益最大化还是看长期的利益最大化。如果是短期的利益最大化，你坑了客户，坑了员工坑了上下游就是短期的利益，如果你是这一点点的利益去做，我们来反思你要长远的要怎么做？

　　从这个角度来讲，如果七个相关利益体都照顾了，这更像一个社会逐利，资本逐利就不是这样，包括我们这个行业，包括我们一起，是不是都要在这七个点上去重新反思和检讨我们做的如何，做的怎么样，如果我们这七个点做不好，是不是我们有一天会搬起石头，像三聚氰氨一样，砸了自己的脚。

　　问题五：成都房地产行业将面临哪些变化？比如土地利用方式、经营方式或者营销方式？

　　毛勇：实际上从现在，调控其实是一个好事，为什么呢？在这个调控过程，我们行业里面的每个人要反思一下，在过去的增长周期里面，应该说是一个大牛市，除了08年底，03年开始就一路上走，而且在这个过程中，各行各业都在涌入房地产。这个行业门槛低，这个房地产过去的思维模式是大家都是牛市的。现在看到调控力度不可能放松的情况下。

　　需求有一部分被经济适用房承载了。另一个是刚刚说的投机和投资被限制了，第三个我们外来人口到这边的限制，一路限制的结果是开发商将面临可能过去十年都没有经历过的日子。同样土地的供应呢？开发的模式呢？营销的说法呢？整个这一套体系有可能都会出现一些节点变革，这些是真正促进各个行业在这个阶段进行重新反思和进步。

　　问题六：二位代理的楼盘越来越多元化，各种各样的都有，你现在是获取什么样的客户资源来保证销售呢？你们的楼盘什么样的产品相对来说在市场上比较受到欢迎的？

　　彭致远：我们觉得呢，过去粗放的房地产，包括销售也好，开发也好，其实是一种不健康的状态。那时候不叫卖房子，是售货员，那时候拼的不是你的质量，是你的体量，在这个社会当中你觉得正常吗？不正常，经常跟一些同事沟通交流的时候，我经常说头十年我们这个行业培养出来的人才，80%是不合格的，因为他没有受到市场真正的历练。

　　开发商这个阵营也是一样，没有准入制度，谁有钱都可以做开发商。不好的我们拆了重新来，这个对城市的伤害很大，所以房地产不是所有人可以做的，它是对历史也好，人文也好等等，是全方位参与的。

　　至于能不能洗牌不知道，反正过去那种嗨药状态再下去就要出问题了。我们现在怎么样吸引客户呢？怎么样帮我们把房地产运作好营销好，还要从头开始作，找到你的客户，老方法了，现在可能你来不及怎么办了，那就深度去做我们的营销，深度做我们的客户，把我们的服务价值，产品价值，各方面规划好，还有客户嘛，还在卖嘛，在这里头如何把我们经营好，整个运作思路要发生彻底的改变。

　　戴平：对于开发商来说冬天已经开始了，我非常同意两位的观点，更多的我觉得是两个层面，一个是公司的战略，一个是产品的战略，公司战略意味着在这种情况下，你是否要安排你的开工量，控制你的资金，是否要加大你的促销力度？你是否要增加一些融资的机会？开发商整合的各种资源，而最大的资源是资金和土地，这两块是开发商最大的，第二是产品的战略，是不是抛弃以前的高利润高战略，打完一枪换一个地方，包括跟社会上专业的机构合作，借助社会广泛的资源，你想真正做到迎合消费者，因为消费者的实力在上升了，迎合消费者，迎合市场的产品，这是开发商需要应对的。