二手房月度均价终结“八连阳”

　　房产中介在公路旁举牌推介二手房。

　　7月份，连涨8个月之久的深圳二手房价格终结了上涨步伐，环比出现10.2个百分点的跌幅。这是中原地产内部成交系统显示的最新统计数据。

　　市房地产研究中心主任王锋表示，一手房限价趋严，不少区域二手房价反超一手房，倒挂现象严重，正承受着越来越明显的降价压力。

　　“二手房降价已成市场共识，一些业主放盘诚意增强，议价空间加大。至四季度，二手房价格相比目前有望回调10%－15%，前期涨幅偏大的片区可能下跌两成。”中联地产市场部研究经理周庆亮相信，一手房限价，二手房价高位僵持难以长久，回落是迟早的事。

　　月成交量大减4000套

　　7月11日，深圳正式实施二手房按评估价征税政策，至7月底恰好连续执行了三周。此前业界预测的成交量锐减现象果然出现。据市规划国土委公布的数据，最近三周，深圳二手住房成交过户量分别为214套、207套和241套，而新政实施前一周成交量多达3724套。近三周成交量相加只及其零头，周均成交量跌幅达到94%。

　　多年来，深圳二手房成交量一直是一手房的三倍左右，但评估征税后，这一“惯例”上演了大逆转。最近三周，深圳一、二手房成交比例分别为2.8：1、5.7：1和4.4：1，二者的成交比例罕见地换了位。

　　整个7月份，虽然一、二手房成交量尚未出现逆转，但占比已经相当接近。其中，一手住房成交3838套，环比6月的3058套，增加780套，增幅为26%；相反，二手住房成交大幅下滑，全月成交仅有5037套，环比6月的9094套，大减4057套，降幅为45%。这是今年7个月来二手房成交量的次低点，仅高于2月份。

　　房价9个月来首次下跌

　　据中原地产统计，7月，深圳二手房价格也出现了少见的环比下跌，而且跌幅达到10.2%，这是去年10月以来9个月间的首次下跌，结束了连续8个月上涨的走势。

　　数据显示，去年10月，受出台限购令的影响，深圳二手房价环比前一个月略有回调，为18915元／平方米，此后8个月，二手房价格逐月攀升，直到今年6月份的25515元／平方米，累计上涨6600元／平方米，涨幅达35%。7月，受评估征税新政抑制，加上南山和盐田豪宅成交大幅减少，全市二手房价回落至22917元／平方米，跌幅为一成（右图）。

　　据中原地产对全市188个楼盘成交价格的跟踪监测，7月份，上述楼盘成交均价止涨回落。在188个样本楼盘中，7月有成交的楼盘仅58个，成交的楼盘占比只有31%，大部分楼盘出现零成交。其中，23个成交楼盘价格相比6月出现上涨：涨幅大于10%的楼盘占3%；涨幅在5%－10%之间的楼盘占7%；涨幅在0－5%之间的样板楼盘占29%。相应的，有35个成交楼盘价格相比6月有所下跌：跌幅在10%－5%之间的占19%；跌幅在5%－0%之间的占41%。总体上看，7月成交的样本楼盘中，价格上涨的楼盘大幅减少，占比低于四成，而价格出现下跌的楼盘比例增加，跌幅主要集中在5%－0%之间。

　　市场看涨预期出现逆转

　　近期，房地产调控进一步强化。深圳楼市不仅面对二手房评估征税的压力，而且继国家要求二三线城市扩大住宅限购范围之后，住建部官员又明确表示，限购年内不会取消也不会放松。

　　世联地产研究总监王海斌认为，如果房价没有实质性下降，如果CPI涨幅不控制在3%左右，如果保障房不大量上市，就别指望此轮房地产调控放松。

　　政府的态度十分明确，政策方向坚定不移，市场预期也渐趋一致。中联地产周庆亮肯定地说，后市看跌已成业内共识。一手房限价后仍加速推盘抢跑就是实例。因为资金链日益紧绷，开发商压力递增，无暇继续观望了。以龙华片区为例，一手房从此前的24000元／平方米跌至目前的20000元／平方米附近，而周边二手房仍高居在23000元／平方米的位置，伴随大量二手房买家转向新盘，二手房价下跌已是大势所趋，部分区域下半年的跌幅有可能达到两成。

　　二手房业主也有些坐不住了。在福田香蜜湖片区投资了一套豪宅的罗先生感到后市难测。房子压在手里已有两年，加上利率不断上升，他面临断供的压力。可是以33000元／平方米的价格放盘了几个月，委托了四五家中介，均未成交。近日，罗先生咬咬牙，向中介透底：如有诚意买家，30000元／平方米也可以谈。

　　中原地产分析，贷款利率提高，还贷压力加大，部分首次置业者推迟购房计划；限购将绝大多数的投资者挤出市场，购房需求因此减少。按评估价征税政策实施，二手房购房成本提高，大部分购房者选择观望，成交量大幅下降，市场进入政策消化期。另外，随着调控政策的不断细化，新房市场面临着前所未有的“严控期”，开发商的资金链越绷越紧，降价促销、以价换量成为其快速回笼资金的主要手段。随着降价优惠的幅度不断加大，部分购房者正转向购买新房，二手房购买力进一步削弱。目前，市场上降价的预期已然形成，并且随着政策的持续细化，未来二手成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅拉大。

　　相关报道

　　新房成交量价齐升

　　深圳特区报讯（记者 谭建伟）据国土部门公布的数据，上周深圳新房成交套数为1063套，环比上升了12.37%；成交均价为25482.71元／平方米，环比上涨了35.25%。

　　从各区看，罗湖、龙岗、宝安的成交量下降。其中，罗湖成交2套，环比下降了81.82%；宝安成交310套，环比下降了3.43%。南山、福田、盐田的成交上升。其中，南山成交246套，环比上升了182.76%；福田成交10套，环比上升了233.33%。南山的纯水岸九期的成交数据上周开始录入系统，福田的桐林公寓新盘推出，它们均带动了所在区成交量的提升。

　　成交价格方面，上周环比涨幅明显。南山上涨了28%，盐田上涨了12%；其他各区的成交均价都下跌，罗湖下跌了3.38%，福田下跌了1.03%，龙岗下跌了18.83%，宝安下跌了4.38%。据分析，均价较高的纯水岸九期的成交数据开始录入系统，拉高了全市的成交均价。