佛山：楼市“送礼”风有望被禁止

图片来源：南方日报
　　近些年来，房地产市场中的“送礼”之风大行其道，各种打着超高实用率的幌子但实为偷面积的做法层出不穷。不过，随着《佛山市城市规划管理技术规定》重新修订并于近日出台实施，这股颇有市场号召力的“歪风”将有望被有效禁止。

　　重新修订防楼市“仓鼠”

　　据了解，《佛山市城市规划管理技术规定》最早于2006年5月8日颁布实施，在2009底时经过修订后重新出台实施。而此次公布的修订版为第三版，是在2009年版本的基础上进行的内容修改与增加，主要为了实现城市规划的标准化和规范化。

　　从此次的修订内容上看，总共包括了11处修改以及5项内容的增加。其中，修改的涉及了1处“城市用地”内容，4处“建筑间距、退让与高度”内容，以及6处关于“计算规则”的附录内容，而增加的内容全部为“计算规则”的附录部分。

　　“此次对相关条款的修改主要是出于适应佛山房地产发展的需要，而对附录"计算规则"的修改与增补则是为了弥补城市规划的漏洞，防止当前楼市中肆虐的各种"偷面积"行为。”有业内人士在看过修订后的《佛山市城市规划管理技术规定》表示，此次“计算规则”附录无论是修改还是增加的内容，都是为了堵住房地产商在产品设计上钻“容积率”计算规则的空子。

　　据介绍，当前，许多房地产商“偷面积”除了在阳台、平台、天台等传统空间上做文章外，还通过所谓的“空中花园”、“空中庭院”，以及增加层高、飘窗、花池、结构板、空调外挂机搁板等各种途径来提高住宅的实用率。而由于相关法律法规存在漏洞，主管部门很难去监管，即使明知不合理，想去治理也无法可依。不过，随着该规定的修订实施，这些“偷面积”的方式将有望被有效禁止。

　　名为“送面积”实则“偷桃换李”

　　事实上，早在2007年前后，佛山楼市就已经有少量类似的“赠送面积”现象。不过，当时主要是别墅送花园、送露台，首层洋房单位送平台花园，顶层洋房单位送天台花园等，而且这部分空间除了少部分是有产权的，大部分都被明确了只提供使用权。

　　到了2008年之后，这样的做法变得越发普遍，除别墅产品外，越来越多的洋房项目也纷纷通过赠送阳台、平台、天台，设置“空中花园”、“空中庭院”等形式来扩大室内空间，且名目五花八门，赠送的面积也是越来越大。

　　据不愿透露姓名的房地产从业人士介绍，之所以开发商都热衷于“送面积”，是因为近年来佛山房价上涨较快，一方面开发商不得不利用优化户型结构、提高产品质素、增加附加值等方式在产品设计上取悦消费者，另一方面是通过提高产品的性价比来支撑房价的上涨。

　　而对于开发商的这样“送礼”方式，广大消费者当然也是欣然接受，有时甚至是趋之若鹜。从近年来佛山楼市的销售表现上看，无论哪个楼盘只要产品的实用率高一般都能受到购房者的热捧，即便像2008年或当前的楼市低迷时期，该类产品依然深得人心。

　　不过，有道是：“买的永远没有卖的精”。开发商在面积上大送“豪礼”，表面上让购房者获得了“更多”的产品附加值，并享受契税、贷款首付利率等政策优惠，但实际上侵害的还是购房者和国家的利益。

　　据一名长期负责规划设计的房企负责人透露，房地产商所赠送的面积都是国家规定的计半面积部分，而很多情况下，那部分不计价面积是不会算入到容积率中的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多的产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。“这不单降低了业主的人居质素，还侵害了国家利益”。

　　政策解读

　　“买一层送一层”以后行不通

　　新规则：层高超过3.6米的中空客厅(起居室)水平投影面积不应超过30平方米，且开洞率不应大于30%(注：开洞率为洞口水平投影面积/套内水平投影面积(不含阳台部分))；小于或等于30平方米且开洞率小于30%的部分，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1倍计算。

　　解读：可以说，近些年来，打着“买一层送一层”的产品最受消费者的追捧。无论是住宅还是商业，该类产品虽然售价会比同类产品高出许多，但折算下来“性价比”依然十分诱人，特别是住宅项目，业主更能享受到别墅的居住体验。在原规则中“跃层式住宅起居室(厅)层高在户内通高部分可不计入超高范围”，此次修订后对跃层式住宅起居室(厅)层高作出详细界定，将有效防止房企利用层高做夹层。

　　阳台面积有限制

　　新规则：封闭式阳台按水平投影计入套内建筑面积。每套住宅只能设置一处进深尺寸大于2.1米的阳台(或空中花园、入户花园等)且每处水平投影面积不大于12平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入套内建筑面积。

　　解读：目前，市场上不仅许多大户型产品的阳台数量大大增多，连一些中小户型单位也设置了多个所谓的阳台(或空中花园、入户花园等)。表面上看这些空间都只是用于观景，实际则可以改造为居住空间，例如当前十分流行的“N+1”、“N+2”等单位均是通过阳台等空间来增加户型的实用率。此次新规则增加了对阳台数量以及面积的界定，可以有效防止小户型变大户型的出现。

　　超大飘窗计入建筑面积

　　新规则：建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的，不计算建筑面积。超出上述规定或者在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积。

　　解读：原规则只对飘窗的宽度作出界定，而没有对高度作出限制，这使得一些开发商可以通过增加“假”飘窗的形式来增加室内空间。此外，新规则还规定“在建筑飘窗外同时设置花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物的”也计入容积率，这可以防止房企规避飘窗有关“不大于0.6米”的限定来增加飘窗甚至室内空间的面积。

　　围护花池也计容

　　新规则：突出建筑外墙结构边线小于或者等于0.6米且无围护结构的花池(高度不得大于0.5米)、结构板、空调外挂机搁板、挑廊和各类装饰性阳台、构架或联系梁等建筑外墙附属物不计算建筑面积。有下列情形之一的，按照其水平投影面积计算计入容积率的建筑面积：突出建筑外墙结构边线大于0.6米；有围护结构；同时设置；在住宅建筑阳台(包括入户花园、空中花园等)围护结构外设置花池等。

　　解读：近年来，一些房企不仅在阳台等空间上大作文章，还十分细心地在所谓的花池、结构板、空调外挂机搁板等挖掘面积。此次新规则增加了该项内容，将会进一步“考验”房企偷面积的“智慧”。