《地产真相》上市 杨少锋：第3季度房价会回落

　　中新网北京7月27日电(蒲波) 3年内从40万到2000万！身价数亿的开发商如何诞生？谁是推高房价的罪魁祸首？中国楼市调控路在何方？日前，经济日报出版社出版的《地产真相》在全国上市，著名财经评论家杨少锋引领读者探寻中国房地产市场之种种怪相。

　　中新网记者就中国楼市的近期热点问题邮件采访了杨少锋。

　　中新网：半年前，国内房价上涨较快的一线城市纷纷出台“限购令”。有认为，限购令直接挤出房地产市场投资性需求和可能，是最近的5年来对房地产市场调控起到立竿见影效果的政策。您认为呢？

　　杨少锋：限购对于房地产投资投机行为的降温作用是立竿见影的，但这一政策与调控的目标并不是完全相符。首先对于现有的限购政策，政府调控房地产市场的最理想目标，应当是房价下跌而成交量大幅上升，这样一方面能够满足老百姓购房的愿望，另外一方面不对漫长的产业链造成太大的伤害。可是，在现有限购政策下，多数城市的限购政策基本上都是最多允许本地人拥有两套住宅，而外地人没有达到纳税及社保年限的一律不允许购房，市场上不受限购影响的需求基本上只剩下刚性购房需求。然而，中国房地产20年发展之后，市场的格局中，改善型需求和投资及享受型需求已经占据三分之二的市场，大量的产品并非针对刚性购房需求，这些项目即便降价，刚性需求一样无法承受，而改善型需求则因为限购无法购买，客观上导致房企即便降价也无法取得良好销售业绩。房企降价受到限购影响而无法取得良好销售业绩，造成房企想降而不敢降，房价并未下跌而成交量大幅下跌，开发商纷纷采用减少投资和缩减成本来应对调控。如果这种状况持续一年以上，大量的房企将面临倒闭危险，而建筑行业也将受到毁灭性打击，钢铁、水泥、建材等行业的产能过剩将导致大量企业像2008年一样出现大规模停产状况，中国实体经济毫无疑问将遭受重大冲击。因此，笔者认为，限购政策只能是房地产调控的权益之计，并不能成为根治房价高企的药方。

　　我认为，房地产宏观调控的目标应当是房价下跌而成交量大幅上升，这样购房者可以实现购房梦想而房地产依然保持活力不会因为整体低迷影响关联产业。所以，限购政策需要改变的是，对于第二套、第三套住宅，大幅提高利率(如将第二套贷款利率提高至10%，第三套提高至15%)，对于第一套住宅，大幅降低利率及首付，降低首次置业门槛以保证市场最基本的合理购房需求。通过提高投资投机成本来抑制投资需求；而能够承受更高成本的合理投资需求和改善型需求，则通过利率杠杆让银行实现更多的利润以贴补首次置业人群。这样，初次置业者能够更容易满足购房的需求而投资投机需求一样能够得到抑制。中小户型和中低端价位商品房销售得到有限的保障，势必也将鼓励开发商开发此类的产品。

　　中新网：眼下，二三线城市已成为房企“主战场”。国务院日前提出，房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围。限购“扩容”将对加快布局二三线城市的开发商有何影响？

　　杨少锋：由于二三线城市尚未纳入限购范围，大量的房企选择一线城市项目维持价格捂盘等待楼市回暖，而在二三线城市加大开发销售力度的做法，那些投资房地产的资金无法进入一线城市大量涌入二三线城市，从而造成今年以来二三线城市房价快速上涨的现象，二三线城市良好的销售，也使得那些已经完成全国布局的开发商，能够通过加大二三线城市销售力度来弥补一线城市成交量的损失，从而规避了资金链危机。如果二三线城市也执行限购，势必对市场上占据多数份额的全国性大开发商形成全面冲击，房企资金链将进一步恶化，大量房企将面临资金链断裂危险，房价虽然可能得以抑制，但是也使得中国将面临房地产全面崩溃的危险。因此，笔者并不赞同将限购扩张至二三线城市。

　　中新网：有报道称，本月截止到目前，北京单价两万以下的新开楼盘占到了总量的七成，平均单价仅为1.3万，可以说，北京楼市已告别高房价进入低价时代。您同意这一观点吗？

　　杨少锋：不同意，这个报道并不符合实际，之所以出现单价较低楼盘开盘，是因为在限购政策下，多数的高端楼盘纷纷选择延迟进入市场，从而使得开盘项目集中于低价项目，而并非是房价已经大幅下跌。

　　中新网：北京通州、大兴楼盘纷纷降价，您认为会对北京的楼市产生怎样的影响呢？

　　杨少锋：通州新城、大兴第二机场这两个概念，使得北京这两个区域成为之前北京房价上涨最快的区域，在调控中，通州和大兴房价的回落，是市场调整的正常反应。而通州和大兴的房价回落，不但会使得周边项目面临更大的降价压力，也使得环首都经济圈中北京周边区域房价合理回落。

　　中新网：有专家预计，房价拐点将在第三季度出现。您认为呢？

　　杨少锋：从目前房企的资金状况看，大部分房地产开发企业资金链都已经较为紧张；随着调控力度的逐渐加强，房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断，加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量，下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中，受到限购的影响，市场需求的总量是固定的，市场已经从前两年的卖方市场专向买方市场，要想在这个既定的蛋糕中多分的一块，就必须在价格上作出较大的让步，这一点，已经成为房企的共识，所以，下半年随着资金压力的加大，已经上市房企对于年报业绩的追求，必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。第三季度，房价将会有较为明显的回落。

　　中新网：国际货币基金组织(IMF)7月20日发布报告称，中国房地产市场仍然存在风险。您觉得风险都体现在哪些方面？这些风险可控吗？

　　杨少锋：受到限购的影响，房地产需求大幅衰退。而从紧的货币政策，又使得房企融资难度大幅增加，宏观调控政策力度逐渐加大，使得中国房地产面临全面硬着陆风险，中国房地产行业正面临十年来最大危机，在这场危机中，大量的房企将面临倒闭或者被吞并的危险。

　　中新网：据您了解，目前中国房地产企业的融资状况如何？日前，中国人民银行温州市中心支行发布《温州民间借贷市场报告》，报告称约有220亿资金投向房地产项目和炒房。您怎样看待这一现象？

　　杨少锋：在银行信贷全面收紧的背景下，房企融资难度越来越大，目前信托融资成本已经接近20%，而通过基金融资的成本基本上达到25%年息，在港股上，通过发债融资的成本，也已经逼近15%，信托、基金、发债这几种融资渠道，主要面对那些上市房企和国资房企，普通非上市的民营企业，更多只能通过民间借贷的方式来进行融资，这也促使民间借贷利息大幅上涨，年息30%-40%已经成为浙江福建房企融资普遍的成本。在这种高利息的刺激下，大量的资金进入房地产，将对房地产企业的健康经营产生重大威胁。

　　中新网：您曾说，2011年中小开发商将大规模倒闭。在房地产市场前景不被看好的情况下，您对房地产业还有信心吗？

　　杨少锋：房地产经过近十年快速的发展，已经到了必须进行调整的时候。在这一轮宏观调控背景下，那些没有形成核心竞争力的房企和扩张过快的房企，被市场淘汰在所难免。而经过调整，留下的企业将是资金、管理、品牌及战略都较为成熟的房企。一个行业如果所有的企业都能挣钱而且都是暴利，只能说明这个行业发展还处于初级阶段，房地产行业走向成熟的结果，一定是少量企业能够赢得较高利润，大部分企业保持合理利润而少数企业将亏本或者逐渐被淘汰。经过这种结构性调整之后，中国房地产行业将告别暴利时代，逐渐进入健康稳定发展阶段，我对房地产长远的发展还是充满信心的。

　　中新网：现在北京四环以内的房价，一平米一般3-4万元人民币。对于工薪阶层置业，您有何建议呢？一辈子租房好吗？

　　杨少锋：目前北京四环以内的房价已经远远超过普通工薪阶层的购买能力，对于解决工薪阶层的住房问题，一要靠政府对保障性住宅的建设投资，在这点上，北京市政府在十二五计划中，计划五年之内要建成100万套保障性住宅，平均每年供应量将达到20万套，远远超过2006-2010年五年间平均每年14万套的商品房供应量。所以，未来工薪阶层的购房需求一靠政府保障性住宅的建设，二是要改变购房观念，随着北京轻轨及地铁交通网的形成，可以将眼光放在郊区。以通州为例，在稍微次一些地段，随着房价回落，许多项目价格已经降到15000元/平方米左右，80多平方米的普通商品房总价才120万元，首次置业的首付30万元左右，这些项目完全能够成为这个群体的首选购房目标。我认为，这次楼市的调整，是工薪阶层购房最好的时机，那些没有被纳入保障性住宅范围或者不满意保障性住宅条件的购房者，一定抓住这次降价的机会。

　　中新网：如果手里有两套一室一厅的工薪阶层，想置换一套三室两厅，您认为合适吗？还是把其中一套卖掉，做其他投资好？

　　杨少锋：考虑到目前国内较高的通胀水平，乘着楼市低迷时候购房我认为还是一个使自己资产保值增值较好的手段，所以，我同意这种观点。