限购令让楼市盘整期延续

思源经纪：限购令警报：楼市或出现长期低迷

　　国家统计局公布上半年经济数据，GDP同比增9.6%，经济运行总体良好；全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75；国务院常务会议，楼市调控不放松，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。上半年经济总体保持了较快增长，预计下半年宏观政策取向不会动摇，稳定物价总水平，控制通胀仍然放在首要位置。一线城市因限购而挤出的投机资本进二三线城市，加速二三线城市房价的快速上涨，引起了住建部和国务院主管领导的“高度敏感”，这表明管理层对调控力度在“加码”，限购“扩容”，下半年市场迎来买方市场，刚需主导，限购产生的投资性需求挤出效应加大，房地产景气指标将持续下跌。

　　四川省统计局公布了今年

　　上半年四川各项经济数据，上半年CPI同比上涨6.0%，；城镇居民收入增长14.9%；商品房销售增幅回落8.8%。思源分析：上半年受到限购令等系列调控政策影响后，市场供需情况直接反映到商品房销售面积上，四川上半年商品房销售面积2825.0万平方米，增长8.9%，增幅比去年大幅回落8.8个百分点，预计下半年在调控不放松的情况下，政策持续发力，楼市或迎来新一轮洗牌。

　　新国5条释放出楼市调控从紧信号，彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。这样的“严控年”里，大型开发商不会选择捂盘惜售，淡季来临，短期内楼市供应将保持平稳；由于市场整体低迷，购房者的观望情绪加重，同时房贷收紧、行政手段限购等因素的影响力进一步扩大，未来成交量仍将继续低位运行。

　　中原地产：成都精装房快速发展，市场期待差异化

　　近几年，成都主城区精装房供应量整体上呈上扬的趋势。2007年，成都主城区精装房的供应占比仅为4%；随着一线开发商引爆成都精装房市场，主城区精装房占有率成倍增长，市场越发成熟。进入2010年，精装房市场呈爆发式增长，占主城区商品住宅总供应量的17.2%；而到了2011年上半年，成都精装房供应占比已达到20%。从目前来看，除了如“雨后春笋”般不断涌现的全精装项目外，部分在售的清水项目如“中海·城南一号”、“华润·凤凰城”等也开始尝试推出部分精装产品以提高项目的附加值，精装房的队伍正在不断壮大。

　　从成都主城区在售精装项目的开发商构成来看，品牌开发商占到8成以上的比例，其中，外来品牌开发商占83.3%。如万科、龙湖、合景泰富、中海等外来品牌开发商均是目前成都精装房市场的主导力量，其精装房开发经验较为丰富，到成都开发精

　　装房具有先天的优势。而成都的本土品牌开发商也逐渐瞄准市场发展方向，开始发展精装房，例如蓝光地产，为了迎合市场需求，近期所推项目多为精装产品，且逐渐向高端转型。未来的成都精装房市场仍是品牌开发商之争。

　　据四川中原近几届房交会对精装房的接受程度调查发现，消费者对于精装房的接受度呈现震荡上扬的趋势。2011年春交会调查数据显示，有54.8%的消费者对精装房持有支持的态度。毫无疑问，在倡导节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，精装房已是大势所趋。但不注重消费者的需求、盲目以增加产品附加值为目的、忽略了产品质量的项目将不会被大众所接受；相反，从消费者的需求出发，走差异化路线，凭借各自不同的精装理念、产品定位和装修风格打造出具有代表性、深受消费者喜爱的精装项目才会是市场所需。

　　世邦魏理仕：二季度，成都优质写字楼市场仍然活跃

　　随着第一季度良好的开端，第二季度优质写字楼市场仍然保持活跃。尽管二季度共有6栋新楼合计18.1万平方米进入市场，但来自于本地和跨国公司对扩张的较强意愿使吸纳仍保持在较高水平。因此，总体空置率基本保持平稳，环比微弱上升0.2个百分点至26.0%。顶级和甲级项目由于更能满足不断增长的品质的需要而成为搬迁的主要目的地。市场总体平均租金环比上涨1.3%至人民币每月每平方米97.9元，这主要是多数已有项目达到合理的入住水平后逐渐提升租金所致。

　　成都优质写字楼市场，在第一季度价格出现创纪录的涨幅后，二季度出现了涨幅回落的情况。但二季度优质写字楼散售市场表现比较平稳。天府新城区域大量的乙级写字楼进入市场是拉低价格涨幅的主因。虽然2011年预计将是供应激增的一年，但成都优质写字楼市场的吸纳也有明显增长趋势，尤其是受本地企业和金融行业需求所驱动。尽管如此，由于未来大量的散售项目进入市场，预计下半年写字楼和商业物业供应的进一步增加可能会给销售带来一定难度。

　　成都星源行：“新国五条”让开发商回到现实市场

　　上周（7.11-7.17）成都商品房销售面积较前一周减少7%。交易数据显示，上周累计销售商品房面积约15.9万㎡，与前一周持平。而供应方面，上周有金楠汇、成都茂业中心等10个项目取得预售许可证，总供应面积约24.2万㎡，供应面积环比增加120%（增加13.2万㎡）。二手房方面，上周共成交二手住宅407套，成交面积6.1万㎡，交易套数环比减少19.2%（减少97套），交易面积减少9%（减少0.6万㎡）。

　　上周，“新国五条”的出台打碎了开发商对市场预期的幻想，让开发商

　　回到现实市场。“新国五条”要求将二三线城市纳入限购区域，对区域市场会带来较大影响，限购前交易量井喷，限购后交易量大幅下降。若将成都范围内的各郊区县市都纳入限购范围的话，将对整个市场带来重大的影响。成都星源行认为，随着国家调控政策的持续深入，限购、限贷等政策的持续实施，市场将进入深度调整，降价促销将成为普遍现象，但降价并不一定能起到较好的效果，主要原因在于限贷政策让更多的人无法获得银行贷款，市场缺乏驱动力。

　　世家机构：供应量激增，成交量持续低位下挫

　　上周（7.11-7.17）成都商品房新增供应面积302339.5平方米，成交面积为146283.33平方米。供应量激增，成交量持续低位下挫。供应方面，上周主城区商品房新增供应套数2750套，新增供应面积302339.5平方米，同比前一周分别增加60%和254.04%。成交方面，上周主城区商品房成交套数1893套，成交面积146283.33平米，其中住宅成交与前一周基本持平，商品住宅成交981套，成交面积92332.63平米，同比前一周涨幅分别为3.48%与

　　0.05%。

　　从上周成交套数看，仍然以高新区为首，成交套数540套，但环比前一周有34.39%的降幅。成华区排行第二位，成交套数438套，环比增幅50%。成交量最低的是锦江区，成交套数139套，环比增幅6.92%。成华区环比增幅最大，金牛区环比降幅最大，降幅达63.59%。

　　从上周成交面积来看，高新区成交面积约5.34万平米，

　　排行首位，但仍比前一周下跌8.69%。其次是青羊区，成交面积约2.32万平米，环比降幅为10.91%。成华区成交面积约2.25万平米，排行第三位。金牛区是降幅最大的一个区域，环比降幅为40.37%。

　　上周商品住宅二手房成交量继续出现回落。成交总量为407套，环比上周减少97套，降幅为19.25%。各行政区成交套数均未超过百套。具体看，武侯区超过金牛区成为成交量冠军，成交套数88套，占整体成交的21.62%；其次是金牛区，成交79套，占整体成交量的19.41%。成交最少的仍旧是锦江区，仅成交52套，占整体成交量的

　　12.78%。

　　世家机构认为，上周国务院颁发的“新国五条”，明确了房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施政策，这更凸显政府抑制房价之决心。另外，受加息等影响，购房者成本增加，商品房存量继续攀升，房价跌势或延续。

　　嘉联地产：限购政策加码，地方经济面临考验

　　2011年第29周（7月11日—17日），全市共有17个项目新增预售，其中主城区项目10个，郊区项目7个。新增预售总面积达41.64万平米，其中住宅面积29.82万平米，住宅总套数为3041套。从上周成交情况来看，成都市主城区住宅市场共成交981套，环比上升3.5%；成交面积为9.23万平米，和前一周基本持平；主城区住宅成交均价为9183元/平米，环比下降1.8%；郊区市场共成交3175套，成交套数环比上升101.8%，成交面积为29.83万平米，环比上升88.7%；全市共有17个项目新增预售，其中主城区项目10个，郊区项目7个。新增预售总面积达41.64万平米，其中住宅面积29.82万平米，住宅总套数为3041套。

　　上周主城区写字楼成交272套，成交面积23439.42平米。高新区成交量居首位，成交面积占到总成交61%。青羊区成交量最低。写字楼成交面积为近8周最高。写字楼不受新政限制，在新政之下成交走势稳健。

　　政策持续收紧。国务院会议提出当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。嘉联认为，限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验，尤其经济发展高度依赖房地产业的部分省市。从一线限购经验来看，大面积降价并没有出现，相反开发商一旦选择死守，将进一步绷紧房地产市场这根弦。

　　上周成都全市新增土地供应0宗；成交土地6宗，双流一地块流拍。表现出地方政府对地价预期太高，对当前市场的情况缺乏了解。加上如今各大银行对房地产信贷的不断缩紧，使房地产开发商资金上举步维艰。在这种市场下即便有开发商有资金实力抄底，也会选择优质地段和热点区域。