楼市观察

后“五一”广州楼价暂难拐 下降或要等到下半年

溧阳房  发布时间:2011-05-08  来源:

存货近四万套,销售压力渐增 楼价下降或要等到第三、第四季度

  

后“五一”广州楼价暂难拐 下降或要等到下半年



  暴帆/东方IC

   “五一”新货一轮猛推,广州一手住宅存量增加,可售商品住宅数累积至近4万套,达到近段时间以来的新高。同在5月初,上市房企一季报的披露工作也已经完成。统计数据显示,113家房企的整体存货达到9035亿元,较去年同期的6444亿元大增40.21%。于房企而言,“去库存化”也许是接下来一段时间的主要任务。而进入“后五一”,从化、花都、增城等区域的新货仍有不少,销售压力会慢慢增加。

  在有销售压力的情况下,房价上升动力不足;而因为部分楼盘在“五一”热销,可能会增加部分开发商的信心,楼价下降的可能性也不大。业内人士认为,“后五一”楼价平稳的可能性大,如果楼价要下行,很可能在第三或第四季度出现,且幅度在15%左右。

  “去库存化”压力渐增

  151.96万平方米、129.86万平方米,这是广州一季度一手住宅销售及新增供应数据。也就是说,今年一季度,广州一手住宅的吸纳率为1.17,广州住宅库存在慢慢消化。对此,业内人士吴定金认为,广州开发商的销售压力并不大。

  销售压力不大的开发商,“五一”期间并没有太大动作,虽然也有所谓的优惠、促销,不过优惠幅度都在市场预料范围之内,没有太多意外的惊喜,只有外围区域少数全新楼盘定价较低,或者新货售价出现一定幅度的下滑。因此,业界对今年“五一”有“销售一般”的感觉。中原地产项目部总经理黄韬在其微博上表示,广州“五一”整体销售表现一般,“冷热不均”、“冷多热少”。中心城区项目偏少,缺乏亮点。城郊大盘新盘推货猛烈,少数项目热销。

  “销售一般”带来的后果是存货进一步增加。阳光家缘数据显示,截至5月3日,广州一手商品住宅可售套数为3.99万套,比“五一”前增加了几千套。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,“后五一”不少楼盘会以消化存货为主。

  除了存货增加,本刊记者调查显示,“后五一”,东部的增城,北部的花都、从化新增货量仍然较大,即使部分楼盘成交良好,销售压力还是会加大。

  黎文江进一步分析,到了今年第三、第四季度,开发商会面临还银行贷款、完成今年销售任务的压力。“开发商可以少买地,可以少开工,但有两件事必须得去做:一是还银行贷款,二是完成今年的销售任务。”两件事,都要开发商多推货才能完成;而市场现实却是,不少买家受政策影响不能出手购买。双重因素之下,竞争加剧,销售压力会比“后五一”更大。

  第三四季度或降价15%?

  对于“五一”期间广州楼价及开发商的态度,黄韬用了“紧紧咬住价格!视死如归!”这样的字眼来形容,并称“整体市场价格保持稳定,未见价格明显下降”。吴定金甚至表示,黄金周楼价其实呈“升”的态势,因为指标性楼盘的售价小幅上调。

  至于“后五一”的楼价,本刊记者调查发现,暂时还没有看到开发商有降价的打算。反而是一些新推出的项目,其价格可能会比较高,在荔湾区等区域,甚至会出现区域楼价的新高,这有可能导致广州整体楼价升高。吴定金认为,如果没有新的政策出台,“后五一”楼价会保持平稳的态势。

  相比于“后五一”的楼价,黎文江更看重第三、第四季度的楼价走势。在他看来,第三、第四季度在销售压力增大的情况下,开发商会对价格进行让步,楼价会有15%左右的下探幅度。不过,黎文江也强调,价格下调属于策略性调整,并不是楼价出现拐点。“从目前市场来看,下调15%左右成交就会上升。”一旦成交上升,开发商完成全年计划,楼价又会随即上升。
 

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