深圳楼市下半年将现供应高潮

　　上半年受到限售楼盘纷纷滞后到下半年推售。近期，龙华片区出现了数量较多的限价盘。

　　近日，记者从市场上了解到，上半年受到限售的楼盘纷纷滞后到下半年推售，下半年新盘市场将迎来一波供应高潮。据美联全国研究中心统计数据显示：２０１１年下半年预计有１０３个楼盘入市，与上半年相比增加六成。

　　业内人士表示，下半年大量新盘上市将对市场形成更大的供应压力，在购买力减弱的情况下，下半年深圳一手房价或将小幅下降。

　　与上半年相比陡增六成

　　据美联全国研究中心统计数据显示：２０１１年上半年入市楼盘共６３个，其中新开盘３３个，加推项目３０个（不计新盘今年入市之后加推）。下半年预计有１０３个楼盘入市，与上半年相比增加６３．４９％。

　　下半年供应楼盘主要集中在南山、宝安和龙岗三区，户型以２～３房、面积６０～１００平方米之间为主。其中南山主要推中高端住宅、别墅，宝安、龙岗则以中端住宅为主。如统计楼盘能按预计时间入市，估计可以供应４万多套商品房，相当于深圳商品房一年成交量。

　　国海证券房地产分析师接受记者采访时表示，下半年的一波新盘供应高潮在预期之中，不少开发商在２００９、２０１０年进入拿地高潮，经过约一年的开发周期，现已进入正常的推盘期，预期这波高潮将持续到明年上半年。

　　“下半年开发商推盘力度增大，一手市场将处于供过于求的状态。”美联物业全国研究中心林锐华说，从目前经济形势看，通胀压力依然很大，国家实施双紧的货币政策与财政政策在短时间内基本不会变，在此条件下开发商想通过信贷、市场融资较难，为解决资金紧张，开发商将会积极推盘。从５、６月份可以看出，部分大型开发商心态已改变，开始降价推盘。

　　至于拟在下半年上市楼盘的推盘价格，由于限价调控因素，目前没有一家开发商愿意透露自己未来的开盘价格。不少开发商透露，也许等拿到预售许可证才知道实际的价格，下半年如果市场调控继续趋紧，将不排除推迟到来年再开盘的可能。

　　一手房价或将小幅下降

　　在市场宏观调控环境未发生改变，置业者购买力下降的情况下，下半年供应骤然增加，是否会给楼价进一步造成下降压力？

　　“开发商经过短暂观望，下半年资金压力更大，在周边部分楼盘率先降价后，下半年有望形成降价的一致行动，保证全年的销售量和现金流，房地产上市公司表现会更强烈些。”国海证券上述房地产行业分析师认为，巨大的供应压力会促进房价走进下降通道，但由于市场有一定的刚需支撑，尚不能指望降价幅度太大。

　　世华地产市场研究总监肖小平称，从目前市场反应看，开发商定价已趋保守，买卖关系仍处于博弈中，房价上涨的可能性已经不存在。下半年房价持稳或小幅下降，成交量大幅放量的可能性较小，在高额购房成本的现状下，有强烈购买欲望的购房者才会入市。

　　“从下半年楼盘入市统计数据来看，商品房住宅供应依然集中在宝安和龙岗两区，且都以中端住宅为主，这使其在价格定位上不会太高。虽然下半年南山楼盘供应不少，但大多是高端住宅和别墅，价格相对较高，政府会为年前定下的楼价目标而控制其拿预售许可证，进而放慢入市时间。”林锐华预计，下半年商品住宅成交量为２万套左右，价格维持在１．９万元／平方米左右。

　　购房者将分流到新房市场

　　７月１１日实行二手房按照评估价征税后，业内人士预计二手房短期成交量将大幅减少，市场上也有预测，认为部分二手房买家将分流到一手房市场。

　　林锐华持认同观点，认为按评估价征税只针对二手房，增加买卖双方交易成本，从而使成交量重新降至冰点，日均成交回到２５０～３５０套，并会使购房者更多考虑一手商品房，购房者将分流到一手房市场。

　　而肖小平则持反对意见。她表示，一手房和二手房客户已经自然而然地形成了相对固定的市场，两种客户的购买心理、生活习惯和置业要素等方面存在较大的差异，相互之间的流动性较差。

　　国海证券房地产行业分析师表示，会有少数二手房考虑转向一手房市场，但不会形成“整体搬家”。因为一二手房主力成交的区域不同，新房主要分布在布吉和龙华，二手房市场以福田和罗湖为主，两者之间跨区域流动的可能性较小。

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　　刚需捧红“日光盘”

　　下半年新盘海量供应，首批上市的楼盘表现分外引人注目。记者从市场上了解到，一经上市的高性价比楼盘就受到刚需族追捧。７月９日，马克住区开盘推出的第一期单位，共２７２套精装房，当日全部售罄。据现场工作人员统计，共有１５００名客户到场选房。

　　一位来自坪山的罗先生称，上半年就有置业需求，但由于房价太高，一直没有买到合适的房子，带精装修的小户型是其首选。

　　业内人士表示，市场上再次出现“日光盘”，并不代表市场转暖，长时间的调控政策已使众多楼盘调整了开盘价格。从６月份招商观园、招商雍景湾等楼盘的热销情况可以看出，接近购房者心理底线的高性价比楼盘其开盘均取得不俗的销售业绩。在保障房供应并未从根本上解决市场结构性供求矛盾的情况下，商品房在一段时间内仍旧是刚需人群的首要选择。而市场上一直存在着较多数量的刚需族，在一定程度上会带动下半年楼市“走量”。