限购令下昆明楼市观望气氛渐浓 炒楼资金转战州市趋势初现

　　受到限购等系列调控政策的影响，昆明楼市观望气氛渐浓，而非限购区域的许多房地产项目显然占据了不小优势。当下，主要州市房地产市场状况如何，是否已经有大量的资金涌入这些区域，成为了大家关注的话题。本报记者在采访中看到，在大理、西双版纳等区域，房地产市场已吸引了众多投资眼光。

　　大理 房价涨幅已趋稳

　　大理下关城市景观 资料图

　　楼市调控背景下，本报记者深入大理房地产市场调查采访后发现，大理的楼市并未受到太大影响，但也确有限购区域的资金流入的趋势。

　　有一定资金转战趋势

　　事实上，最近几年来，大理已经成为很多开发企业关注的焦点，很多一二线城市的开发企业纷纷进驻大理。2010年末，大理州的城镇化率为33%，低于全省35.2%，远低于全国49.69%。在国家调控政策一度从严的情况下，一二线城市限购，于是不少投资者也将目光转向了三四线城市。

　　采访中，多数在售楼盘的销售人员都告诉记者，作为三四线城市，受调控政策的影响并不大，就下关来看，购房人群主要以刚性需求人群为主，所以多数楼盘一开盘都很好卖。

　　而一个位于洱海边的在售楼盘销售负责人也告诉记者，在严厉的楼市调控政策下，大理虽然没有限购，但也必须执行二套房首付比例60%、利率上浮的信贷政策。因此，他认为并不能说调控政策对大理楼市完全没有影响，只是由于限购区域投资资金有转向三四线城市的趋势，因此业内对市场较为看好。

　　二手房未受政策影响

　　二手房市场状况如何呢？记者走访了多家二手中介，中介负责人均表示，在房地产调控政策影响下，成交量虽比年前有所下降，但年后属于二手房交易的传统淡季，属正常现象。

　　部分房产中介负责人则认为众多一二线城市出台限购令，包括昆明等地均已限购，无疑将大量投资者引向大理，虽然目前大理主城的普通商品房均价已在4500元至5000元左右，但这一价格对外地前来投资的购房者仍具有很大的吸引力。有个别房产中介表示，二手房关键看地段，地段好的二手房，购房者并不会太在意价格。

　　主城区楼盘靠刚性需求消化

　　记者走访了下关城区的几个在售楼盘，销售人员告诉记者，他们的房子很好卖，一推出很快就被卖完，甚至可以用“抢购”来形容。即使一时不会售罄，但销售量也能达到80%以上。“我们当时卖第一期，均价在4500元/平方米，开盘当天销售率就达到99%，这让我们觉得定价过低了。”位于下关北区的一个热销楼盘的销售负责人这样说道。他也告诉记者，现在他们在售的精装修楼盘价格虽然在7000元到8000元/平方米，但仍很受当地购买人群的欢迎。

　　采访中，几乎所有的业内人士都表示，下关主城区楼盘主要的购买人群都是当地和县区的刚性需求人群。云南大通大理房地产开发有限公司副总经理张晓帆告诉记者，由于下关主城区拥有较好的医疗、教育等资源，因此，近年来，各县区老百姓到下关买房的非常多，加上下关当地人的需求，主城区的楼盘主要被这些刚性需求所消化。在他看来，下关近几年房价的上涨，城市化进程成为了一个重要的推动力。

　　土地资源稀缺致地价上涨

　　采访中不难发现，在大理，尤其是下关主城区、大理古城区等区域，土地资源非常稀少。正因如此，近年来，大理的土地价格也有较大幅度的上涨。张晓帆告诉记者，在最近几年，下关主城区的土地价格上涨较快。大理金洲房地产开发有限公司总经理张耀伟也告诉记者，土地资源的稀缺确实导致了近年来大理土地价格的上涨，且地少自然也影响了房屋供应量，因此土地价格和供求关系也成为了影响房价的重要因素。多位业内人士都表示，目前土地成本在整个项目开发成本中的比例在不断上升，几乎已经占了开发成本的30%到50%左右。但不得不承认，这已经成为很多城市都面临的问题。

　　张耀伟也表示，由于土地资源稀缺，目前下关主城区已开始进行旧城改造，他认为，对于下关来说，旧城改造将成为未来开发的一个趋势。

　　根据国家统计局发布的2011年5月份全国70个大中城市的房价数据来看，大理的新建住宅价格同比上涨了0.8%，环比涨幅为零；新建商品住宅价格同比上涨了0.8%，环比涨幅为零；二手房价格同比上涨了7%，环比涨幅为零。此外，不论是新房还是二手房各种户型的房价同比、环比涨幅均不大。以此不难看出，目前大理的房价涨幅已经趋稳。 (杨春雁 实习生 段静)

　　新闻延伸

　　从卖房子到卖服务 外销型旅游度假地产唱主角

　　“旅游度假地产绝对是未来大理房地产发展的一大方向，尽管在过去几年，旅游地产的发展还尚处于初级阶段，但生态、宜居、康体、文化的旅游度假地产发展格局正在逐步形成，重点区域将在海东。”张耀伟表示，旅游度假地产将是大理房地产的发展走向。事实上，近年来，我省的不少州市因其得天独厚的自然条件，旅游地产迅速发展，但发展初期也避免不了存在很多项目仅仅停留在打着旅游概念牌卖房子的阶段。此次采访记者也发现，经过几年的发展，如今大理的旅游地产正向好的方向发展。

　　在一个旅游地产项目销售中心，销售负责人告诉记者，他们的楼盘是外销型旅游地产项目，大部分购房者都来自外地，一直以来卖得都很不错。他认为，占据洱海美丽的自然资源是他们最大的卖点。

　　张耀伟认为，近年来，不论是大理本身还是旅游度假地产项目，都加强了城市营销和项目营销，经过几年的发展，他认为未来外销型的旅游度假地产将成为大理房地产的主角。该旅游度假地产并非仅仅局限于借助旅游概念炒作房地产项目，而应该是生态、宜居、康体、文化的旅游度假地产项目，这样的地产项目不仅能吸引外来购房者到大理买房，还能通过后期的度假拉动旅游、度假、就业等方面的经济发展。

　　“目前不少旅游度假地产项目仍局限于卖光房子，生活、商业、服务配套功能还很弱，今后的旅游度假地产项目要活起来，一定是要有便利的配套、优质的服务，这样才能使得旅游地产项目的品质、档次全面提升。”中华全国工商联旅游业商会副会长兼秘书长吉小冬认为，提升服务品质是未来旅游度假地产非常重要的一个方面，有了优质的服务才能使地产变成休闲、度假的一种生活方式，刺激高端消费。

　　西双版纳 品牌地产商和购房者涌入活跃楼市

　　在5月21日开盘的西双版纳安厦·圣地亚娜房产项目，均价为7000元每平方米的精装产权式酒店物业，当天就销售过半，而在不久前开盘相同性质、相同价位的楼盘曼弄风情项目，700余套房产也在短短的时间内销售一空。西双版纳普通住宅的价格也悄然升至每平方米4000多元。记者在采访中了解到，独特的环境、外地实力强劲的大品牌地产商和购房者涌入、以及全国一二线城市限购令的实施，令版纳的楼盘价格明显上涨。

　　新开盘住宅售价达4000元

　　记者随机走访了景洪城区的一些房地产企业，得知今年1月国内主要的一二线城市实施限购令以来，去年至今年初开盘的西双十贰城、告庄西双景、9号公馆等一些楼盘的尾盘中，一些地段、楼层、户型较好的住宅价格突破了每平方米4000元关口，房价明显走高。而部分城区位置较好的房源，成交价格已经达到了5000元每平方米。

　　据西双版纳统计局的统计数字显示，今年1至4月，西双版纳州房地产开发完成投资持续快速增长，完成投资8.21亿元，同比增长32.5%。商品房销售面积及销售额也处于持续增长的态势，商品房销售面积42.56万平方米，同比增长41.3%的同时，商品房价格也快速升高。全州商品房综合平均销售价格达每平方米4457元（包括住宅、别墅、商铺等，住宅楼均价仅为3410元每平方米），同比增长39.6%。

　　记者查阅西双版纳州建设局所做的2010年房地产市场运行分析资料显示，西双版纳州2010年的商品房预售均价为3050元每平方米（包括普通住宅和高档别墅等），而90平方米以上的商品房均价仅为2650元每平方米。

　　外来品牌地产商带动市场

　　记者走进世纪金源售楼部时，只见规模达5000余套的一、二期工程项目楼盘早已销售一空，目前尽管三期项目还在建设之中，但依然在热卖。就在记者采访的短短30分钟时间里，除了现场络绎不绝的选房客户外，还不断地有上海、北京等地的客户打电话联系购房事宜。

　　西双版纳州建设局副局长杨建玲接受采访也证实，不少外来知名品牌地产商带着强劲的实力入驻西双版纳，在带来高品质项目的同时，他们面向全国的销售网络，也给西双版纳带来了大量的外地购房客户。目前西双版纳商品房销售中，外地购房者的比例已经达到了60%，主要集中在商铺和投资型产权房方面。

　　据西双版纳州建设局分析，近年来西双版纳突出“热带雨林、避寒胜地、和谐家园，神秘风情”的旅游主题，全力打造“北方人避寒过冬的好地方，东南亚傣民族寻根访源的好地方，国内外游客回归自然、享受天然氧吧、追求健康的好地方”的“三个好地方”，使得西双版纳良好的生态环境已经通过宣传效应形成了品牌。

　　加上毗邻老挝、缅甸，靠近泰国等东盟国家的区位优势，吸引着世纪金源、大连万达、宝利、雅居乐等全国知名大企业前来参与开发，提升和带动了西双版纳房地产业发展。此外，目前西双版纳农村橡胶产业发展较快，胶农收入增加，进城买房子的人也日益增多，房子需大于供。

　　曲靖 外地购买力上升

　　曲靖城市夜景 资料图

　　最近，记者在曲靖走访时发现，由于曲靖上半年开盘的楼盘并不多，有一定比例的昆明买家来曲靖购房，但“昆明购买力抬高曲靖房价”的现象并不明显。

　　5月2日，被视做曲靖楼盘重磅炸弹的曲靖恒大名都开盘，成为上半年为数不多的几个开盘楼盘之一。据一位姓周的售楼人员介绍，在目前卖出的70多套别墅和景观洋房中，来自昆明的买家买走了其中相当比例的房子。5月22日开盘的恒大名都小高层也引来了不少昆明人致电咨询，据介绍，除曲靖周边顾客外，昆明人成为小高层的第二大购买力。

　　来自“曲靖市中心城区房地产工作会议”的数据显示，2010年，曲靖市新建商品房购房群体中，曲靖本地人群交易比重由2009年的80.1%下降至77.1%，减少3个百分点。外省市人群依然是第二大消费群体，所占比重由2009年的11.6%上升至13.59%。

　　另外一个信号则是在今年4月的春季房交会上，来自州市的地产项目相当活跃。坐落于曲靖市中心的明珠东方城登记客户中，昆明及贵州的客户占到30%左右。而在更早前的曲靖仟原大厦认筹阶段中，50%的认筹卡被昆明客户买走。